Thị trường đang phục hồi song vẫn còn nhiều hạn chế
Tại Diễn đàn BĐS Việt Nam 2025 với chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới”, đánh giá “chuyển động” của thị trường BĐS trong năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả tích cực về nguồn cung, lượng giao dịch.
Cụ thể, về nguồn cung, theo kết quả khảo sát, nghiên cứu của VARS, năm 2024, trên thị trường cả nước có khoảng 81.000 sản phẩm được cung cấp ra thị trường, tăng 50% so với năm 2023; trong đó, tổng số sản phẩm chào bán mới là 65.376 sản phẩm, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2024, thị trường ghi nhận có 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Về lượng giao dịch, trong năm 2024, toàn thị trường ghi nhận có hơn 47.000 giao dịch thành công, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Riêng quý IV/2024, thị trường ghi nhận có hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, thậm chí, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.
Những chuyển biến tích cực của thị trường BĐS trong năm qua theo ông Đính là nhờ Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương để đưa ra các giải pháp, tham mưu Chính phủ ban hành nhiều văn bản tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án BĐS.
Đặc biệt, hành lang pháp lý mới liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm, không chỉ giúp tháo gỡ sớm các vướng mắc, khó khăn hiện tại của các dự án, mà còn thúc đẩy các bên tham gia vào thị trường điều chỉnh năng lực, hành vi theo hướng tích cực, ổn định hơn sau thời gian dài phát triển không kiểm soát…
Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2024, Bộ đã phối hợp với các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 129/750 dự án. Trong quá trình rà soát, Bộ Xây dựng nhận thấy 40% vướng mắc đến từ chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, 20% vướng mắc do tiến trình thủ tục đầu tư, 17% vướng mắc do điều chỉnh quy hoạch...
Mặc dù đánh giá thị trường BĐS đang trong tiến trình phục hồi, song thẳng thắn nhìn nhận ông Đính cho rằng thị trường vẫn còn nhiều yếu tố chưa tích cực. Chẳng hạn như, dù nguồn cung có sự cải thiện, song vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường, bởi ước tính nhu cầu nhà ở mỗi năm sẽ tăng thêm 1 triệu đơn vị tại các khu vực đô thị. Chưa kể, nguồn cung nhà ở trong năm 2024 dù có cải thiện so với năm 2023 song mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19.
Ngoài ra, việc cải thiện nguồn cung nhà ở trong năm 2024 chỉ mang tính cục bộ. Theo đó, khoảng 70% nguồn cung căn hộ chung cư chủ yếu vẫn thuộc về phân khúc chung cư cao cấp, thị trường rất thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
Đặc biệt, giá bán nhà ở tại các thành phố lớn liên tục thiết lập mặt bằng cao mới, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, gây khó khăn cho người dân trong việc tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở. Đơn cử, năm 2024, tại thị trường TP. Hà Nội, mặt bằng giá nhà ở ghi nhận tăng khoảng 72,4%, tại TP. Đà Nẵng mức tăng giá nhà ở là 49,9% và tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 34,3% so với năm trước…
Không chỉ giá bán căn hộ, năm 2024 cũng là năm chứng kiến nhiều kỷ lục về giá đấu giá đất được xác lập. Đơn cử, một địa phương vùng ven Hà Nội, đất đấu giá đã đạt 186 triệu đồng/m2, điều gần như chưa từng có trong giai đoạn trước đây… Thực trạng này tiềm ẩn nhiều tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường BĐS.
Quan ngại tình trạng giá nhà ở không ngừng “leo thang”
Chia sẻ sâu hơn liên quan đến câu chuyện giá nhà ở, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng BĐS sẽ xuất hiện. Tuy nhiên, ở Việt Nam, con số này đã gấp khoảng 60 năm. “Giá BĐS ở Việt Nam đang tăng với tốc độ chóng mặt” - ông Nghĩa nói.
Chỉ ra lý do của thực trạng này, ông Nghĩa cho rằng thứ nhất là do nguồn cung quá hạn hẹp. Thứ hai, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả tăng trưởng GDP cộng với lạm phát. Tức là, trong khi tổng tăng trưởng GDP và lạm phát khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền đã tăng tới 14 - 15%, như vậy một lượng tiền lớn đã đi vào thị trường BĐS khiến giá BĐS tăng cao.
Về câu hỏi “liệu sắp tới giá nhà có giảm không?”, chuyên gia cho biết, rất nhiều ý kiến nhận định trong thời gian tới giá nhà khó giảm mà thậm chí vẫn tăng. Các ý kiến cũng cho rằng, nếu nguồn cung nhà ở tăng, trong đó có nhà ở xã hội, nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm.
“Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân nhưng với thực trạng giá nhà ở tăng quá cao và tăng nhanh trong thời gian gần đây, giờ nhiều người dân còn không dám nghĩ tới cơ hội có thể mua được nhà. Đây là vấn đề rất lớn về mặt dài hạn” - TS. Nghĩa nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia chia sẻ, theo một nghiên cứu mới đây của một đơn vị chuyên nghiên cứu về BĐS cho thấy, giá nhà ở tại Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân thì phải mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm.
“Như vậy, giá nhà ở tại Việt Nam cao gần gấp đôi so với trung bình của thế giới, chưa nói đến sức mua. Ngoài ra, chỉ số tăng giá BĐS của Việt Nam trong vòng 5 năm trở lại đây (từ năm 2019 đến nay) được đánh giá là tăng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á, tăng đến 60 - 70%” - ông Lực nói.
Từ thực tế này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng một trong những giải pháp tốt nhất là cần phải tăng nguồn cung.
“Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sớm ban hành gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị, bước đầu gói tín dụng này có quy mô khoảng 60.000 tỷ đồng, trong đó nguồn cấp từ ngân sách Trung ương là 30.000 tỷ đồng, chủ yếu dưới dạng phát hành trái phiếu của Chính phủ, còn nguồn từ địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng” - ông Lực chia sẻ.
Song song với đó, các Bộ, ngành chức năng cần tiếp tục phối hợp với các địa phương đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ, giải quyết các khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS bị đình trệ, tạm dừng triển khai trong nhiều năm qua.
“Tính toán sơ bộ, các dự án bị đình trệ này có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD. Nếu giải quyết được, đưa các dự án tái triển khai, tiếp tục xây dựng hoàn thiện sẽ cung cấp cho thị trường nguồn cung nhà ở cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn” - ông Lực nói.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu đầy đủ, đồng bộ thông tin về đất đai, BĐS, nhà ở, qua đó giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, ngăn ngừa những thông tin sai lệch về thị trường, hiện tượng “thổi giá”… để trục lợi.
Đặc biệt, ông Lực cho biết, tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã có các quy định liên quan đến vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS. Theo đó, nếu giá BĐS tăng từ 20% trở lên trong một quý, Nhà nước phải có biện pháp can thiệp để điều tiết giá. Thời gian vừa qua, giá nhà ở đã tăng nhiều hơn 20%, do đó thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục có các biện pháp can thiệp, điều tiết để giá nhà ở phù hợp hơn với cả người mua và người bán./.
.jpeg "Ban hành Bộ chỉ tiêu giám sát, đánh giá về nông nghiệp, nông dân và nông thôn")
.jpeg "Nghiên cứu, ban hành các nhóm chính sách đặc thù hỗ trợ tỉnh Ninh Thuận")