Góc nhìn đa chiều về đề xuất đánh thuế bất động sản

Những băn khoăn, quan ngại

Trong Báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất, nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá nhà ở liên tục tăng mạnh trong thời gian qua. Ngoài ra, gần đây việc đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, một số thời điểm đã xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội, nhóm mua nhà, đất không phải mục đích để ở mà là đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch giá, tiềm ẩn nguy cơ tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Tại Báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” của Đoàn giám sát của Quốc hội, Đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện công tác nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Bình luận về đề xuất trên, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Công ty Trách nhiệm hữu hạn CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội - cho rằng, một trong những mục đích của đề xuất đánh thuế BĐS là hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất, từ đó giúp giảm giá BĐS. Tuy nhiên, nếu chỉ nhắm đến nhóm đối tượng nhất định như vậy thì sẽ không làm giảm giá BĐS; bởi lẽ, cho dù đánh thuế, người mua hay nhà đầu tư chỉ giảm số lượng giao dịch khiến thị trường bớt “nóng” chứ giá cả thực tế vẫn “leo thang”. Cũng theo bà An, nếu đánh thuế một cách đại trà thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi họ sẽ là người chịu các khoản thuế cuối cùng. Mặt khác, có những gia đình làm việc chăm chỉ, tích góp nhiều năm muốn mua thêm căn nhà thứ hai, thứ ba cho con cái, tuy nhiên, khi chưa sử dụng đến, họ dùng để cho thuê, như vậy, đó vẫn là những mục đích hoàn toàn hợp lý, giúp ích cho xã hội. “Đặc biệt, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, vì mới chỉ có 38% dân số ở đô thị, trong khi các nước trong khu vực là 60%. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn dư địa rất lớn để phát triển, đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị. Nếu áp thuế với BĐS “không đúng, không trúng” sẽ dẫn đến hệ lụy làm cản trở sự phát triển bình thường của thị trường” - bà An nói.

Cũng bày tỏ quan ngại trước đề xuất đánh thuế BĐS, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nêu quan điểm, đánh thuế chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, đề xuất này chưa phù hợp. Do thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn, mới vừa bước vào quá trình phục hồi, lúc này thị trường cần lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, tránh cú sốc mới hoặc rào cản mới. Đánh thuế BĐS vào thời điểm này chỉ làm thị trường khó khăn hơn. “Năm 2024, Chính phủ tập trung tháo gỡ những khó khăn của thị trường BĐS. Giai đoạn năm 2025-2026, thị trường sẽ thẩm thấu các chính sách mới được thực thi. Khi đó, thị trường BĐS sẽ phục hồi, đi vào phát triển ổn định hơn, lúc đó mới nên nghiên cứu chính sách đánh thuế như thế nào cho hợp lý, dựa trên tình hình mới, hơn là triển khai bây giờ” - ông Hiển nhấn mạnh.

Kỳ vọng đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ nhà, đất

Bên cạnh những ý kiến bày tỏ băn khoăn về đề xuất đánh thuế BĐS, ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia lại ủng hộ đề xuất trên của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, việc đánh thuế hướng tới những người mua BĐS không nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh mà để tích lũy, đầu cơ, sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS. Theo đó, chính sách thuế BĐS sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, bởi lẽ với chi phí lãi vay cao việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn; việc mua đi bán lại BĐS để hưởng chênh lệch giá cũng dần trở nên vô nghĩa. Từ đó, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Trong trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường giao thông… Tuy vậy, các chuyên gia cũng cho rằng, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức. Theo đó, để sử dụng hiệu quả, minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý nhà nước cần thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam, để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ 2, thứ 3… và giá trị của BĐS áp thuế. Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực. Đồng thời cũng phải có những biện pháp để kiểm soát những tác động tiêu cực có thể có, như người giàu tìm cách “lách” thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3... cho người thân; giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế...

Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cũng chia sẻ, để có thể xây dựng chính sách về thuế BĐS, quan trọng nhất là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Hiện nay, việc xác định chính xác BĐS này thuộc sở hữu của ai vẫn chưa được giải quyết, do chưa đủ cơ sở dữ liệu và do hiện tượng nhờ người đứng tên tài sản. Hạn chế này được kỳ vọng sẽ sớm được giải quyết bởi Chính phủ đã phê duyệt Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn đến năm 2030. Bên cạnh đó, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới cũng đề cập đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thông tin BĐS; nếu triển khai hiệu quả, tương lai gần có thể xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy. Điều này hết sức quan trọng để thực thi pháp luật về thuế BĐS cũng như thực thi chính sách tín dụng nhằm ngăn ngừa đầu cơ BĐS./.