Cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư
Báo cáo tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc xây dựng Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.
Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế; bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Nội dung đáng chú ý trong Dự thảo Luật lần này là đã bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.
Thẩm tra Dự án Luật, Thường trực Ủy ban Pháp luật nêu rõ, về nội dung này, Thường trực Ủy ban Pháp luật có hai loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.
Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Đồng thời, khoản 1 và khoản 2 Điều 25 của Dự thảo Luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc các trường hợp phải phá dỡ; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư do không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà chung cư.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 26 của Dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.
Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài. Như vậy, quy định của Dự thảo Luật chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.
Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của Dự thảo Luật, nhằm bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.
“Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất” - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết.
Bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân
Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề rất hệ trọng, rất nhạy cảm, được nhân dân, cử tri, các giới, các cấp, các ngành quan tâm và đang có nhiều ý kiến rất khác nhau.
Theo Chủ tịch Quốc hội, việc Chính phủ trình phương án quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn với mục đích hướng tới là bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân. Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải cân nhắc hết sức kỹ lưỡng, thận trọng, căn cứ trên cơ sở chính trị rất vững chắc, căn cứ Hiến pháp, quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật dân sự và trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai để xác định những vướng mắc và nguyên nhân để “vướng ở đâu thì sửa đó”.
“Vướng mắc trong cải tạo xây dựng nhà chung cư có phải do quy định sở hữu không? Phải “bắt cho đúng bệnh” để có đối sách phù hợp. Vấn đề này đề nghị Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, UBTVQH, Ủy ban Pháp luật lắng nghe kỹ lưỡng, có trách nhiệm trong quá trình nghiên cứu, xem xét, cho ý kiến” - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng cũng cho rằng, việc lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của Dự thảo Luật là chưa thật sự phù hợp.
Ông Dũng đề nghị, cần làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng hoặc bằng các phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, UBTVQH xác định vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề quan trọng, nhạy cảm. Qua thảo luận, ý kiến của UBTVQH, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cơ bản đề nghị phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư và cũng thống nhất với Báo cáo thẩm tra là đề nghị không quy định thời hạn chung cư.
Tuy nhiên, UBTVQH đề nghị, cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng, vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân và những người xung quanh.
Đồng thời, cần quy định về các trường hợp cụ thể, về trình tự, thủ tục, các phương án tiến hành, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan để cải tạo nhà chung cư không còn an toàn, bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân có nhà phải di dời và quyền được hưởng an toàn của những người dân có liên quan cũng như trách nhiệm của các chủ thể có liên quan./.
