Nâng cao hiệu quả quản lý để mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường bất động sản

Thị trường đang bắt đầu “tăng nhiệt”

Nhìn lại thị trường BĐS sau 3 quý năm 2024, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường đã ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt”.

Cụ thể, về nguồn cung, theo số liệu khảo sát của VARS, quý III/2024, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận nguồn cung đạt 22.412 sản phẩm, trong đó có khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, nguồn cung quý III có sự góp mặt của một số dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor (giá không chính thức) thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.

Tính chung 9 tháng năm 2024, toàn thị trường ghi nhận có 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh, trong đó các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo, thị trường gần như vắng bóng các dự án chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu khảo sát của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, song toàn thị trường ghi nhận có khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Với các dự án căn hộ chung cư mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%; thậm chí, các dự án căn hộ chung cư mới tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán… Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới. Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.

Tính chung 9 tháng năm 2024, toàn thị trường ghi nhận có 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

“Nhìn tổng thể có thể thấy, trải qua 3 quý năm 2024, thị trường BĐS đã cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt, với việc các bộ luật quan trọng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS đã được thực thi đã góp phần tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trên thực tế và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS” - bà Miền nói.

Vẫn còn những quan ngại…

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, theo các chuyên gia, thị trường BĐS vẫn còn một số vấn đề quan ngại cần được chú trọng quan tâm. Đơn cử như, câu chuyện đấu giá đất “nóng” hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm”, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn chực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Đặc biệt, đối với phân khúc chung cư, đó là câu chuyện mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo các chuyên gia, giá nhà ở tăng cao bên cạnh nguyên nhân xuất phát từ cung, cầu thực tế theo hướng nguồn cung đang thấp hơn nhu cầu, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ nhà đất, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích “lướt sóng”, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt” ở phân khúc chung cư còn thể hiện ở mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ.

Liên quan đến vấn đề giá nhà ở tại một số thị trường, khu vực tăng cao trong thời gian gần đây, trong Báo cáo gửi đến Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực trạng một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới BĐS gây nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi giá”, “tạo giá ảo”… và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Theo Bộ Xây dựng, đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới BĐS, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường BĐS.

Đề xuất giải pháp trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế…

Bên cạnh đó, Bộ sẽ phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Trong công tác quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng cường kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS tại địa phương. Đồng thời, tăng cường kiểm soát việc mua đi, bán lại các BĐS trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án có hiện tượng tăng giá bất thường; thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có) theo thẩm quyền.

Từ góc độ hiệp hội, các chuyên gia của VARS cũng cho rằng, thị trường BĐS đang ở giai đoạn chuyển giao khi rất nhiều chính sách, quy định pháp luật mới được áp dụng, vì vậy thị trường sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội./.