Thị trường bất động sản đang phục hồi, song còn “mong manh”

Thị trường bất động sản phục hồi tích cực

Nhìn lại diễn biến của thị trường BĐS trong quý đầu năm 2025, chia sẻ tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý I/2025 do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 12/4, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, mặc dù chưa có sự “bùng nổ” trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường BĐS đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng vào năm 2023.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý I, nguồn cung BĐS nhà ở trên toàn thị trường đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 so với quý trước nhưng tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024; còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Cùng với đó, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước, hàng trăm dự án BĐS cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Về tỷ lệ hấp thụ, các dự án nhà ở mở bán trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung, dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ, góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh BĐS vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% so với quý trước nhưng tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. 

Một “điểm sáng” nữa đáng chú ý trong bức tranh thị trường BĐS quý đầu năm theo bà Miền là sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực đã được cải thiện.

Cụ thể, qua khảo sát cho thấy, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam cũng có xu hướng cải thiện, đạt 35%, tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024 nhờ có nhiều hơn các dự án ra hàng, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Nguồn cung BĐS nhà ở cũng ghi nhận giảm bớt sự phân hóa giữa các doanh nghiệp cung ứng, khi các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý, tăng hơn 25 điểm phần trăm so với thống kê vào năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tiếp theo khi các dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt.

Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, mặt bằng giá ngày càng “neo” cao

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, theo các chuyên gia, thị trường BĐS nhà ở trong quý đầu năm 2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Cụ thể, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Theo đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”.

Tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ có nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội được mở bán, song số lượng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của thị trường.

Bên cạnh việc mất cân đối về nguồn cung, các chuyên gia cho biết, mặt bằng giá vẫn có xu hướng tiếp tục tăng lên không chỉ hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức 70,2 triệu đồng/m², tăng 2,5% so với quý trước. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, giá nhà ở được giữ ổn định hơn, với mức giá ghi nhận được giao dịch ở mức bình quân là 71,8 triệu đồng/m2, tương đương so với quý trước.

Nguyên nhân khiến mặt bằng giá chào bán BĐS vẫn có xu hướng tăng, được các chuyên gia chỉ ra là do áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Trên cơ sở những diễn biến của thị trường BĐS trong quý đầu năm, để củng cố xu hướng tích cực của thị trường trong các quý tiếp theo, các chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc cần tập trung vào tái cấu trúc sản phẩm, hướng hoạt động đầu tư vào các phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp để tăng khả năng hấp thụ sản phẩm. Đồng thời, doanh nghiệp cần nâng cao tính minh bạch thông tin và chủ động thích ứng với biến động chính sách.

Về phía cơ quan quản lý, để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án còn vướng mắc về pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn lành mạnh vào thị trường.

Đối với nhà đầu tư BĐS, các nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm có đầy đủ tính pháp lý tại các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực tế cao nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư dài hạn. Đặc biệt, để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tránh chạy theo những sản phẩm bị “thổi” giá./.