Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quy định cụ thể hơn về tiêu chí và cách thức xác định giá đất

(BKT) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đưa ra lấy ý kiến công khai, rộng rãi. Bên cạnh những điểm tích cực được cho là phù hợp với thực tế phát triển, nhiều chuyên gia đã thẳng thắn góp ý về những tồn tại trong quy định bảng giá đất, xác định giá đất…




Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh của đất nước. Ảnh tư liệu

Chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất được quy định tại khoản 1, Điều 130: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Như vậy, Dự thảo Luật đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất, điều chỉnh biến động mỗi năm/lần là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, từ “phù hợp” sẽ tạo cho các cơ quan định giá sự tùy tiện, bởi nó mang tính định tính, không mang tính định lượng. Cùng với đó, vấn đề hệ số biến động giá thị trường cũng cần phải được quy định rõ và cụ thể hơn.

Cũng theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến, khoản 1, Điều 131 Dự thảo Luật cần làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là Phòng định giá đất của Sở TNMT hay Sở Tài chính. Chưa kể, Dự thảo Luật cũng chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định này vẫn xác định giá đất cụ thể kế thừa khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013. Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Thêm vào đó, Hội đồng thẩm định giá quy định như khoản 1, Điều 131 Dự thảo Luật cũng chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi, quy định như vậy thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất… trong khi Luật hiện hành đã trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày, xuất phát từ nhiều lý do, thậm chí là cố tình “thổi giá”. Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, dẫn đến thiếu ổn định, gây nhiều tranh cãi.

Bên cạnh đó, ông Hiệp đánh giá, quy định thời điểm công bố công khai bảng giá đất vào ngày 01/01 hằng năm là chưa phù hợp, bởi đó là ngày nghỉ lễ, nên công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm. Ngoài ra, khoản 3, Điều 131 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường… theo hướng sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích là chưa phù hợp, bởi giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Việc tính giá đất khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung 1 bảng giá. Chưa kể, các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất thường không giống nhau. Đơn cử, thu hồi đất mục đích công ích có mức đền bù khác với đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị…

Cần cơ quan quản lý giá đất độc lập

Để tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến, Dự thảo Luật cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Dự thảo Luật nên quy định cụ thể hơn nữa về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch, cân bằng quyền lợi người sử dụng đất.

Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân - cho rằng, việc giao toàn quyền địa phương quyết định bảng giá đất vẫn có nguy cơ dẫn đến tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Bởi vậy, nhất thiết phải huy động được sự tham gia của các chuyên gia và doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Nếu không, chúng ta sẽ không thể cải tiến giá đất hiệu quả. Mặt khác, giá đất cụ thể cũng cần được xây dựng bằng cách tạo ra liên kết theo vùng, theo cụm để tìm ra phương án xác định bảng giá đất tương đồng, không vênh nhau nhiều.

Giới chuyên gia nhận định, để việc định giá đất sát giá thị trường cần dựa trên thông tin giao dịch thị trường. Do đó, cần sớm xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về buôn bán, giao dịch đất đai, thường xuyên cập nhật sự biến động về giá đất trên phạm vi cả nước, theo từng địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Chỉ khi có cơ sở dữ liệu mới xác định đúng giá đất, tạo sự minh bạch, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước./.

HỒNG NHUNG
Cùng chuyên mục
  • Xây dựng nông thôn mới: Không chỉ trông chờ vào ngân sách
    3 tháng trước Chính trị
    (BKTO) - Thời gian qua, bên cạnh những kết quả đạt được, việc triển khai Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới (NTM) vẫn còn những khó khăn, hạn chế. Do vậy, để tháo gỡ khó khăn, sớm cán đích các mục tiêu về NTM giai đoạn 2021-2025, các Bộ, ngành, địa phương cần chủ động ban hành hướng dẫn thực hiện, nhất là huy động thêm nguồn lực ngoài ngân sách.
  • Tăng cường tính dân chủ, pháp quyền trong hoạt động của Quốc hội
    3 tháng trước Chính trị
    (BKTO) - Sáng 17/8, tiếp tục chương trình Phiên họp chuyên đề pháp luật, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã cho ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết ban hành Nội quy kỳ họp Quốc hội (sửa đổi).
  • Bố trí đủ vốn cho các dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025
    3 tháng trước Chính trị
    (BKTO) - Đây là yêu cầu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) tại Kết luận về dự kiến kế hoạch đầu tư công trung hạn vốn ngân sách trung ương giai đoạn 2021-2025 cho danh mục dự án đã hoàn thiện thủ tục đầu tư và bổ sung, điều chỉnh kế hoạch vốn đầu tư trung hạn vốn ngân sách trung ương giai đoạn 2021-2025 của các Bộ, cơ quan Trung ương và địa phương (Đợt 3) - vừa được Tổng Thư ký Quốc hội ký thông báo.
  • Làm rõ tính độc lập của cơ quan thanh tra
    3 tháng trước Chính trị
    (BKTO) - Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) yêu cầu, dự thảo Luật Thanh tra (sửa đổi) cần xác định rõ hơn về thẩm quyền của cơ quan thanh tra, tránh "khoảng trống" pháp luật đối với hoạt động thanh tra; đồng thời phải làm rõ tính độc lập của đoàn thanh tra, của cơ quan thanh tra gắn với chịu trách nhiệm theo pháp luật.
  • Ngày 17/8, ghi nhận 2.814 ca Covid-19 mới; số bệnh nhân nặng tăng vọt
    3 tháng trước Chính trị
    (BKTO) – Theo Bản tin Phòng, chống dịch Covid-19 ngày 17/8 của Bộ Y tế, trong 24 giờ qua cả nước có thêm 2.814 ca Covid-19 mới. Trong ngày có gần 5.300 bệnh nhân khỏi bệnh nhưng số bệnh nhân nặng tăng vọt lên gần 230 ca.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quy định cụ thể hơn về tiêu chí và cách thức xác định giá đất