Việc quản lý, sử dụng đất của các DNNN trong và sau cổ phần hóa đang rất “nóng”

Khẩn trương thực hiệnnhiệm vụ Quốc hội giao

Giữa tháng 6/2018, Quốc hội đã giao KTNN thực hiện kiểm toán Quỹ Hỗ trợ sắp xếp và phát triển DN và việc sử dụng nguồn thu từ đất của các DNNN đã cổ phần hóa giai đoạn 2011-2017, báo cáo kết quả tại Kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa XIV dự kiến diễn ra vào tháng 5/2019. Ngay sau khi nhận nhiệm vụ, lãnh đạo KTNN đã khẩn trương chỉ đạo, giao KTNN khu vực I chủ trì, phối hợp với các đơn vị trong Ngành xây dựng Đề cương kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa DNNN giai đoạn 2011-2017, trình Tổng Kiểm toán Nhà nước xem xét, phê duyệt. Ngày 18/10/2018, Tổng Kiểm toán Nhà nước đã ký Quyết định số 2051/QĐ-KTNN ban hành Đề cương kiểm toán này và chỉ 5 ngày sau, KTNN đã tổ chức tập huấn, hướng dẫn thực hiện cuộc kiểm toán cho cán bộ, công chức các KTNN khu vực và các vụ tham mưu.

Theo Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Đoàn Xuân Tiên, việc quản lý, sử dụng đất của các DNNN đang là vấn đề rất “nóng” và cũng là vấn đề rất nhiều rủi ro. Thực tế cho thấy, không ít địa phương, đơn vị rất tùy tiện trong quá trình thực hiện xác định giá trị đất, cũng như vấn đề quản lý, sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN.

Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Đoàn Xuân Tiên dẫn chứng, theo quy định, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DNNN cổ phần hóa do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc T.Ư công bố tại thời điểm tính giá đất. Nhưng cũng có quy định, trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng, chưa sát với giá thị trường thì UBND tỉnh/thành phố sẽ căn cứ vào giá chuyển nhượng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế để điều chỉnh xác định lại giá đất. Tuy nhiên, trong thực tế, giá đất do các tỉnh/thành phố xác định bao giờ cũng thấp hơn giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn rất nhiều. Với quy định như vậy, việc tính toán, xác định lại giá đất cũng thường mang tính chủ quan, đó có thể là kẽ hở trong cơ chế, chính sách, trong thực tiễn, gây thất thoát ngân sách.

Dẫn chứng làm rõ thêm, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Đoàn Xuân Tiên cho biết, thực tế hiện nay chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích đối với đất sử dụng để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại, trong khi các trường hợp này đang rất phổ biến, đặc biệt là khi DNNN chuyển đổi sang công ty cổ phần. Đáng chú ý là các dự án đó thường được phôi thai từ rất sớm, thậm chí từ 3, 4 năm trước khi cổ phần hóa, nhưng đến khi cổ phần hóa mới hình thành nên các dự án, quyết định dự án… Chính vì vậy, khi thực hiện trong thực tế có nhiều vướng mắc, khó khăn nảy sinh và cũng tạo nhiều kẽ hở. Những lợi ích bị xung đột, như xung đột giữa lợi ích của Nhà nước với lợi ích của DN, lợi ích của các cổ đông, lợi ích của địa phương. Những vấn đề này giằng co nhau trong quá trình thực hiện, tạo nên rất nhiều rủi ro…, đặc biệt là khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa DNNN.

Đồng quan điểm này, Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I Huỳnh Hữu Thọ cũng thừa nhận, để xác định được giá trị đất sát với giá thị trường là điều rất khó khăn, phức tạp.

Nhiều bất cập trong quản lý,sử dụng đất ở giai đoạn“giao thời”

Qua nghiên cứu các quy định về cổ phần hóa và việc xử lý tài chính là đất đai khi cổ phần hóa, KTNN đã tổng hợp một số hạn chế, bất cập lớn có thể tạo kẽ hở gây thất thoát tài nguyên đất đai trong quá trình cổ phần hóa DNNN.

Thứ nhất, theo quy định hiện hành, giá trị đất đai đưa vào quá trình cổ phần hóa DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là một kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước. Vì thế, nhiều DN đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại có giá trị DN rất thấp. Hậu cổ phần hóa, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu như DN được cấp quyền sử dụng đất và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi các cá nhân. Như vậy, cổ phần hóa mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản của Nhà nước.

Thứ hai, thực tế công tác xác định giá trị DN hiện nay cho thấy, chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang công ty cổ phần, chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần mới được UBND tỉnh/thành phố ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nhưng thực tế, dự án được phôi thai từ khi còn là DNNN, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu tư. Rõ ràng, toàn bộ quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai nhà nước mang lại. Tuy nhiên, khi xác định giá trị DN chưa đủ cơ sở để đưa vào giá trị DN do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Quy định không rõ ràng này vô hình chung đã làm Nhà nước mất đi một khoản lợi ích từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân.

Thứ ba, theo quy định, giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN cổ phần hóa là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hóa. Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp. Thực tế, giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành hiện nay thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị trường và để xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thực tế trên thị trường là vấn đề rất khó, mang tính chủ quan. Nếu không có cơ chế, quy định rõ sẽ luôn dẫn đến việc giá được áp dụng không tương xứng với giá thực tế, từ đó gây thất thoát giá trị đất đai lẽ ra thuộc tài sản của Nhà nước.