Áp lực vốn vẫn đè nặng doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp địa ốc vẫn “khát” vốn

Kể từ cuối quý II/2024, thị trường BĐS bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi, song tốc độ phục hồi còn chậm, hoạt động đầu tư, kinh doanh của phần lớn DN địa ốc nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn, khiến nhiều DN phải tìm mọi cách xoay sở dòng vốn để triển khai dự án hoặc tái cơ cấu các khoản nợ. Theo đó, các DN phải tính tới nhiều phương án từ chào bán cổ phiếu, trái phiếu, thậm chí nhiều DN đã phải thực hiện phương án “cực chẳng đã” như mua bán, sáp nhập (M&A), bán cổ phần, chuyển nhượng dự án hoặc bán bớt tài sản…

Bình luận về vấn đề dòng tiền của các DN BĐS hiện nay, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết, theo một kết quả khảo sát gần đây của VARS, hơn 70% DN BĐS phản ánh các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng, DN vẫn khá khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Mặc dù ngành ngân hàng đã có nhiều nỗ lực hỗ trợ DN và nền kinh tế thông qua các đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; tuy nhiên, trên thực tế, thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung chủ yếu vào các DN có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với những dự án sạch. Còn lại, hầu hết DN BĐS đều khó tiếp cận nguồn vốn vay, do tài sản đảm bảo cho khoản vay không đáp ứng yêu cầu, trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước khi quyết định giải ngân trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn tương đối khó khăn.

Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, trong cơ cấu nguồn vốn của các DN BĐS, thông thường các chủ đầu tư vẫn dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để phục vụ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên, do những vướng mắc về pháp lý chậm được tháo gỡ khiến rất nhiều dự án bị ngưng trệ, tạm dừng triển khai trong một thời gian dài, từ đó dòng tiền huy động từ khách hàng cũng bị “cụt” theo. Đặc biệt, trong bối cảnh khó thu xếp nguồn tài chính, các DN địa ốc còn phải đối diện với một thách thức khác là áp lực trả nợ cũ hoặc đáo hạn trái phiếu. Theo các số liệu thống kê, áp lực thanh toán đối với nhóm trái phiếu DN ngành BĐS trong quý III/2024 đạt giá trị 37.000 tỷ đồng và chiếm 64% tổng giá trị trái phiếu DN đáo hạn. Nhiều DN BĐS đã xin giãn, hoãn đáo hạn từ 1 - 2 năm để có thêm thời gian tập trung xử lý khó khăn kinh doanh và cân đối dòng tiền trả nợ…

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó phần lớn là trái phiếu BĐS với giá trị 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%.

Kỳ vọng những trợ lực khơi thông dòng tiền

Các chuyên gia đánh giá, trong thời gian tới, mặc dù áp lực về dòng tiền đối với các DN địa ốc vẫn khá lớn, tuy nhiên cũng có một số yếu tố tích cực kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho các DN trong việc khơi thông dòng vốn.

Trước hết, các vướng mắc về pháp lý của các dự án BĐS đang dần được tháo gỡ khi 3 luật mới liên quan đến lĩnh vực BĐS (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023) đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8, nhất là những quy định mới giúp chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất…, từ đó DN có thể tái khởi động hoặc đầu tư mới các dự án và là cơ sở để các tổ chức tín dụng xem xét việc tài trợ vốn cũng như là yếu tố giúp DN có thể tiếp tục huy động được nguồn vốn từ khách hàng.

Đối với kênh phát hành trái phiếu DN, theo ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), trải qua một thời gian hoạt động phát hành trái phiếu DN có phần trầm lắng do những biến động trên thị trường, đến nay, hoạt động phát hành trái phiếu của các DN nói chung và DN BĐS nói riêng đang dần có những tín hiệu chuyển biến tích cực. Theo đó, trong 3 tháng trở lại đây, các DN BĐS luôn đứng vị trí thứ 2 về giá trị huy động nguồn vốn từ trái phiếu, chỉ đứng sau nhóm ngân hàng. Dự báo, trong các tháng cuối năm, khối lượng phát hành trái phiếu của các DN BĐS sẽ tiếp tục tăng nhờ được hưởng lợi từ tâm lý trên thị trường trái phiếu cũng như thị trường BĐS được cải thiện. Mặt khác, những chủ đầu tư niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, nếu thành công thì sẽ có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đáo hạn.

Đối với kênh tín dụng ngân hàng, những tháng cuối năm là thời gian ngành ngân hàng đẩy mạnh tăng tốc “bơm” vốn ra nền kinh tế để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng; cùng với đó, ngành ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh thực hiện các biện pháp để giảm lãi suất cho vay theo chỉ đạo của Chính phủ nhằm hỗ trợ DN và nền kinh tế. Những yếu tố trên được kỳ vọng sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của DN, trong đó có các DN địa ốc.

Bên cạnh những yếu tố thuận lợi trên, về phía DN, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS, các DN BĐS cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, tập trung nguồn vốn vào những dự án đảm bảo pháp lý, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng. Với dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, DN cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, ít mang tính đầu tư, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhìn về trung, dài hạn, để khơi thông dòng vốn cho các DN BĐS, theo các chuyên gia, ngoài nguồn tài chính quen thuộc là tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách giúp hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS… Bởi lẽ, đây là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho việc đầu tư, phát triển dự án của các DN BĐS./.