Cải tạo chung cư cũ - bài toán nan giải

Cơ chế, chính sách vẫn chưa giải quyết được những vấn đề cốt yếu

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TP. HCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà chung cư, có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa. Để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP (Nghị quyết 34), Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2014, tiếp đó là Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101) và mới nhất là Thông tư số 21/2016/TT-BXD được ban hành. Đây được xem là giải pháp cấp tiến và kỳ vọng sẽ giúp giải bài toán khó cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng, đến nay, mọi thứ vẫn như dậm chân tại chỗ.

Đánh giá về vấn đề này, theo TS,KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội - cho rằng: Vấn đề cải tạo chung cư cũ được xem là một trong những vấn đề nóng và phức tạp nhất hiện nay. Từ vài chục năm trở lại đây, đã có nhiều thí điểm về việc này, nhưng chưa có thí điểm nào trở thành đại trà, trở thành cái chung mà cả nước áp dụng được. Đơn cử, Hà Nội có quá nhiều chung cư cũ và hiện nay mới chỉ cải tạo được 1%. Tuy nhiên, việc cải tạo được 1% cũng đã là một thành công. Bởi cải tạo chung cư cũ không chỉ là vấn đề của từng tỉnh mà còn là của quốc gia, T.Ư.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các cơ chế, chính sách hiện nay vẫn chưa giải quyết được những vấn đề cốt yếu trong quá trình cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Sau 10 năm thực hiện, Nghị quyết 34, Nghị định 101 vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế. Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống. Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư - GS. Võ nhấn mạnh.

Lớn - Khó - Phức tạp

Theo các chuyên gia, nhiều vướng mắc, bất cập có thể kể đến trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ như: chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư, giải phóng mặt bằng; quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm…

Đánh giá về những khó khăn trong việc cải tạo nhà chung cư cũ, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho rằng: Có thể thấy, vấn đề cải tạo chung cư có 3 chữ: Lớn (phạm vi toàn xã hội) - Khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) - Phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, TS,KTS. Đào Ngọc Nghiêm đã đề xuất 7 giải pháp. Đó là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư; trên cơ sở đó, chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư; phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, những vấn đề đã chỉ ra như trên phải nhận diện chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó; cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở/người; ngoài bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho DN trên địa bàn toàn Thành phố và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư; nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND Thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư; việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, do cơ quan nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Theo Bộ Xây dựng, việc cải tạo chung cư cũ cần chú trọng vào các vấn đề như: quy hoạch, vốn, kế hoạch cụ thể và chính sách bồi thường. Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình Thành phố phê duyệt.