Tại Dự thảo, đối với quy định về thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất, Dự thảo quy định theo hướng tiền thuê đất phát sinh từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước thì mới được thuê đất.
Tuy nhiên, theo VCCI, trên thực tế phát sinh trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai công tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc bàn giao đất trên thực địa chậm, thậm chí có trường hợp chậm nhiều năm. Trong những trường hợp đó, doanh nghiệp vẫn phải chịu nghĩa vụ tiền thuê đất, nhưng không có đất để sử dụng. Nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề này rất bức xúc bởi họ chịu thiệt hại rất lớn từ lỗi của phía Nhà nước mà lại vẫn phải nộp tiền cho việc này.
Do đó, VCCI kiến nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh quy định theo hướng như sau: “Doanh nghiệp nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi được thuê đất. Nếu việc giải phóng mặt bằng, bàn giao đất trên thực tế diễn ra đúng dự kiến thì không cần điều chỉnh tiền thuê đất. Trong trường hợp việc bàn giao đất trên thực địa diễn ra chậm hơn dự kiến thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện việc tính toán lại tiền thuê đất, nhằm giảm phần nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao. Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước”.
Đối với chính sách miễn giảm tiền thuê đất, tại Điều 40 Dự thảo quy định cụ thể về giảm tiền thuê đất. Theo đó, các dự án đầu tư sẽ được giảm 80% tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nhưng không quá 3 năm. Sau thời gian này, các dự án sẽ được giảm tiền thuê đất ở các mức khác nhau và thời gian khác nhau tùy thuộc vào việc dự án đó thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn có điều kiện khó khăn…
VCCI cho rằng, so với chính sách hiện hành quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP) thì chính sách miễn giảm tại Dự thảo kém hấp dẫn hơn. Theo quy định hiện hành, nhiều trường hợp nêu trên sẽ được miễn, chứ không chỉ giảm tiền thuê đất trong một số năm nhất định.
Do đó, VCCI kiến nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc điều chỉnh quy định trên theo hướng mở rộng các trường hợp được miễn tiền thuê đất, thay vì chỉ giảm tiền thuê đất.
Nếu trong trường hợp cơ quan soạn thảo thấy rằng mức miễn tiền thuê đất là quá cao, cần giảm đi để phù hợp với tình hình mới thì có thể cân nhắc phương án giảm số năm được miễn tiền thuê đất, thay vì giảm tiền thuê cho mỗi năm.
Liên quan đến chính sách ổn định tiền thuê đất qua các năm, tại Điều 153.2 Luật Đất đai quy định: “Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.” Như vậy, Luật cho phép Chính phủ quyết định mức tăng tiền thuê đất có thể bằng hoặc thấp hơn lạm phát. Tuy nhiên, tại Điều 32.2.a Dự thảo lại quy định theo hướng tỷ lệ điều chỉnh tăng tiền thuê đất bằng lạm phát.
VCCI cho rằng, việc ổn định tiền thuê đất, ngoài giới hạn bằng lạm phát thì cần giới hạn bằng một giá trị xác định (ví dụ 15%). Trong trường hợp lạm phát tăng cao như giai đoạn 2011-2013 sẽ khiến tiền thuê đất tăng mạnh, ảnh hưởng lớn đến phương án tài chính, kế hoạch kinh doanh cũng như các hợp đồng tín dụng của doanh nghiệp.
Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc việc giới hạn mức tăng tiền thuê đất cho mỗi chu kỳ 5 năm không vượt quá mức tăng của CPI nhưng không lớn hơn 15% (hoặc 20%).
Quy định này sẽ giúp các doanh nghiệp giảm rủi ro tài chính, sẵn sàng đầu tư các dự án lớn, thu hồi vốn kéo dài. Quy định như vậy cũng không trái Luật Đất đai, do Luật Đất đai cho phép Chính phủ quyết định mức tăng cụ thể không quá mức tăng CPI. Nếu CPI tăng trên 15% thì việc Chính phủ quyết định mức tăng tiền thuê đất 15% là phù hợp với Luật…/.
.jpg "Khẩn trương hoàn thiện Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất")
