Chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án đã có giấy phép xây dựng

Sáng 02/8, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội phối hợp với Bộ Xây dựng và Viện Konrad Adenauer tổ chức Hội thảo lấy ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm tiếp tục hoàn thiện Dự án Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 tới.

Tại Hội thảo, các đại biểu đánh giá cao việc tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật trên cơ sở ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, đặc biệt là sửa đổi Điều 57 của Dự thảo Luật theo hướng không quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc mà chỉ khuyến khích các chủ thể thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Các đại biểu tiếp tục tập trung góp ý, làm rõ các vấn đề về: phạm vi điều chỉnh; về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...

Các đại biểu cơ bản đồng tình với việc chỉnh lý phạm vi điều chỉnh của Luật theo hướng chủ thể kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Dự thảo Luật là doanh nghiệp được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản; không điều chỉnh đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản mà không phải là kinh doanh ngành nghề có điều kiện.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 Điều 24), Dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng, Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng) hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình (đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng); số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua.

Tỷ lệ giới hạn 2% này được lựa chọn căn cứ trên mức phí bảo lãnh trung bình cũng là 2% và nhằm mục đích kiểm soát việc đặt cọc chỉ để thăm dò thị trường, không phải huy động vốn.Tuy nhiên, các đại biểu cho rằng tỷ lệ giới hạn này quá thấp, dễ dẫn đến tình trạng cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu. Các đại biểu cho rằng nên quy định mức từ 10%-15%.

Liên quan đến quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 40) vẫn có 2 loại ý kiến. Một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho dự án tiếp tục được triển khai, thay vì thu hồi dự án và thực hiện các thủ tục từ đầu sẽ rất chậm, hạn chế gia tăng nợ xấu, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Trong khi đó, một số ý kiến đề nghị chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Cũng có ý kiến cho rằng, việc ràng buộc điều kiện quá chặt chẽ đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, dẫn đến dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng và tiếp tục đình trệ.

Bên cạnh đó, việc quản lý chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng sẽ bảo đảm cho dự án tiếp tục được thực hiện, hạn chế tình trạng chuyển nhượng nhiều lần hoặc thâu tóm dự án bằng cách mua lại cổ phần của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án.

Phát biểu kết luận Hội thảo, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu ý, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có liên quan đến nhiều luật khác, đặc biệt là các luật đang được Quốc hội xem xét, sửa đổi đồng thời, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng…

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Kinh tế và Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc với các cơ quan liên quan, nghiên cứu, đề xuất phương án phù hợp nhất. Đối với những nội dung không thống nhất được thì đề xuất các phương án, có phân tích, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng phương án; Bộ Xây dựng báo cáo với Chính phủ đưa ra quan điểm, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Đồng thời, rà soát kỹ lưỡng, theo dõi sát quá trình sửa đổi các Luật có liên quan để bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không tạo ra mâu thuẫn, chồng chéo.