Cân nhắc việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi ) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua chỉ quy định 4 phương pháp và bỏ phương pháp thặng dư.
Quan tâm đến nội dung này, nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đề nghị Ban soạn thảo cần cân nhắc việc bỏ phương pháp này bởi phương pháp thặng dư đang được sử dụng tương đối phổ biến ở các địa phương. Nếu bãi bỏ phương pháp này có thể gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thủ tục dự án và nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.
Tại Hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 28/7 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đề xuất bỏ phương pháp thặng mới chỉ là phương án đưa ra trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP để phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ vẫn đưa hai phương án để đại biểu Quốc hội góp ý thảo luận. Trong đó, một phương án là tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội về phương pháp thặng dư là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới. Việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.
Việc bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất nhưng ràng buộc điều kiện phải sử dụng cùng với ít nhất 01 phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh.
Phương án 2 là giữ quy định như tại Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.
Góp ý tại về 2 phương án trên, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP.Hà Nội) không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất, trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh, thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển. Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp.
Theo đại biểu, nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra, sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Đại biểu đồng tình với quan điểm trong Luật phải đưa ra các nguyên tắc, các yêu cầu về định giá nhưng không nên quy định cụ thể từng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực; tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định.
Với thực trạng đô thị hóa và sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản ở nước ta, phương pháp thặng dư đang, đã và sẽ tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc định giá đất.
Ông Nguyễn Đức Sỹ - Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước (KTNN) khu vực I
Nhìn nhận vấn đề này từ thực tiễn công tác kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ - Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước (KTNN) khu vực I cho biết, phương pháp thặng dư chủ yếu được các địa phương sử dụng để định giá đất cụ thể cho thửa đất, ô đất hoặc cả khu đô thị được quy hoạch xây dựng mới hoặc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch - nghĩa là các mảnh đất có sự thay đổi về mục đích, hệ số sử dụng đất và thời gian sử dụng.
Trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, dự án phát triển đô thị, dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, giao đất đối ứng dự án BT thì phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng để định giá đất cụ thể.
Áp dụng nhiều phương pháp để có lựa chọn tối ưu
Qua thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ cũng chỉ rõ, các phương pháp định giá đất hiện nay cơ bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ quát trên thế giới. Tuy nhiên, việc định giá đất với các phương pháp nêu trên còn không ít những hạn chế, bất cập - là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa đảm bảo phù hợp với thị trường.
Nguyên nhân là do quy định về việc sử dụng các phương pháp xác định giá đất vừa thiếu linh hoạt lại chưa đảm bảo chặt chẽ. Thiếu linh hoạt ở chỗ chưa có quy định hay hướng dẫn cụ thể để có thể sử dụng đồng thời nhiều phương pháp hoặc có sự kết hợp giữa các phương pháp cho một trường hợp định giá, để tìm ra giá tối ưu, phù hợp.
Sự chưa chặt chẽ thể hiện ở việc Nghị định số 44/2014/NĐ-CP chỉ quy định về điều kiện áp dụng cho từng phương pháp, mà chưa có quy định hay hướng dẫn cụ thể về trường hợp áp dụng, phạm vi áp dụng; điều kiện áp dụng cũng chưa được xác định rõ ràng, cụ thể. Từ đó, dẫn tới các địa phương thường chỉ lựa chọn 1 phương pháp nhất định cho 1 trường hợp định giá. Việc lựa chọn này là tùy ý, thường theo lối mòn cũ mà không có sự cân nhắc, so sánh để có phương pháp tối ưu.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng. Do vậy, đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá đất, để đảm bảo giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường” - ông Sỹ nhấn mạnh.
Theo đó, ông Nguyễn Đức Sỹ đề nghị, cần bổ sung các quy định về phạm vi sử dụng các phương pháp định giá đất. Trong đó cần ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chiết trừ theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Đồng thời có cơ chế, hướng dẫn để có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp để có thể lựa chọn được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.
Định giá đất là vấn đề quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai lần này. Vì vậy, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến qua các hội thảo chuyên sâu khắp các vùng, miền để đưa ra được phương án tối ưu nhất cho vấn đề này.
Ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội
Đặc biệt, theo ông Sỹ, quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Ngược lại, cũng phải có cơ chế để có thể kiểm tra, đối chứng kết quả định giá đất với chứng cứ giá thị trường để tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.
Đồng quan điểm, đại biểu Quốc hội Mai Văn Hải (Đoàn Thanh Hoá) đề nghị cần cụ thể hóa ngay trong Luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước.
Theo đại biểu Trần Thị Hiền (Đoàn Hà Nam), thời gian qua, ở một số địa phương, nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường đã vi phạm pháp luật trong việc xác định giá đất. Vấn đề này do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ quy định của các phương pháp định giá đất chưa rõ ràng. Vì vậy, cần quy định chi tiết nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai một cách rõ ràng, cụ thể để dễ thực hiện; đồng thời, cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện.
