Lúng túng trong điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024
Triển khai Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã có Công văn số 5317/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 08/8/2024 gửi Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị tiếp tục chủ động, khẩn trương hoàn thành việc xây dựng, ban hành quy định về giá đất thuộc thẩm quyền theo quy định, đảm bảo chất lượng, tiến độ xây dựng, ban hành văn bản theo quy định.
Thời gian qua, Bộ TNMT đã nhận được báo cáo của một số địa phương về tiến độ xây dựng các văn bản theo thẩm quyền được giao và khó khăn, lúng túng trong triển khai điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Theo Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân, đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp Bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành. Điều này khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với áp dụng Bảng giá đất cũ. Còn nếu không điều chỉnh kịp thời Bảng giá đất cho phù hợp với tình hình tại địa phương thì dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường và có thể gây thất thu NSNN.
Chia sẻ vấn đề này, PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện chiến lược, Chính sách TNMT - dẫn chứng, gần đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có động thái tính lại bảng giá đất mới để sớm áp dụng theo Luật Đất đai 2024; trong đó, giá đất tại huyện Hóc Môn có nơi dự kiến tăng đến 50 lần. Sau khi đưa ra lấy ý kiến, TP. Hồ Chí Minh đã quyết định tạm dừng việc ban hành này. Nếu tăng giá đất đột ngột như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy đáng lo ngại. Hiện nay, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 0,03% trong hạn mức, 0,07% khi vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% khi vượt trên 3 lần hạn mức. Ở Hóc Môn, nếu giá đất tăng 50 lần thì người dân có thể phải đóng đến 50 triệu đồng tiền thuế mỗi năm, tương đương toàn bộ thu nhập của họ. Điều này sẽ tạo gánh nặng tài chính rất lớn, buộc nhiều người phải rời khỏi nơi ở hiện tại.
“Cần cân nhắc khả năng chi trả của người dân và doanh nghiệp khi điều chỉnh giá đất. Việc tăng giá đất đột ngột, thiếu đồng bộ với các chính sách hỗ trợ khác sẽ gây ra những tác động tiêu cực đến đời sống người dân và sự phát triển kinh tế - xã hội” - ông Thọ lưu ý.
Việc điều chỉnh cần lộ trình hợp lý
Trước thực tế trên, ông Thọ cho rằng, một mặt phải đưa khung giá đất và Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai; mặt khác, cần cân nhắc khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và giảm thiểu chi phí cho người dân khi nộp thuế, phí. Hai áp lực này tạo nên bài toán khó cho các cơ quan quản lý.
“Thời gian tới, khi xây dựng Bảng giá đất, UBND các tỉnh chắc chắn sẽ tiếp tục phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc tăng giá đất để phù hợp với thị trường và việc kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp và giảm chi phí cho người dân. Tìm ra điểm cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố này là “chìa khóa” để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững” - ông Thọ chỉ rõ.
Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, việc điều chỉnh Bảng giá đất tiệm cận với thị trường là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là phải thực hiện điều chỉnh như thế nào và áp dụng ra sao cho từng nhóm đối tượng. Điều này đòi hỏi cái nhìn tổng thể và cân bằng giữa lợi ích của các bên. Với những nhóm cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận thị trường, cần tính toán mức phí chuyển đổi hợp lý, đặc biệt đối với khu vực miền núi, vùng khó khăn hay ngoại thành nên áp dụng 10%, 20% hay 30%... theo lộ trình cụ thể. Đây là giải pháp nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, giúp họ có khả năng đáp ứng các chi phí phát sinh.
“Nếu trong một tuần, một tháng hay thậm chí một năm mà giá đất tăng vọt từ 10 đến 20 lần chỉ sau một quyết định, điều này sẽ gây sốc cho nền kinh tế. Vì thế, việc điều chỉnh Bảng giá đất cần lộ trình hợp lý, bảo đảm cân đối, hài hòa giữa các lợi ích, vừa phát huy được tiềm năng từ đất đai, mà không tạo ra khó khăn cho người dân, doanh nghiệp” - ông Võ cảnh báo.
Ông Võ nhấn mạnh, Bảng giá đất tiệm cận thị trường nên áp dụng trong các trường hợp cụ thể như đấu giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng hay tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, với các hình thức khác như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với hộ gia đình, cá nhân cần có sự điều chỉnh phù hợp, tránh gây xáo trộn đời sống người dân.
Tại cuộc họp với 21 tỉnh, thành phố về triển khai điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 mới đây, Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh: Việc điều chỉnh Bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND. Nếu các địa phương thấy Bảng giá trên địa bàn đang ổn định, áp dụng tốt, không ảnh hưởng tới phát triển kinh tế - xã hội thì có thể giữ nguyên. Nếu thấy cần thiết phải điều chỉnh giá đất tại một số vị trí, đối tượng, loại đất hoặc điều chỉnh tổng thể Bảng giá đất thì điều chỉnh nhưng phải đảm bảo trình tự, thủ tục của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và quy định của Luật Đất đai 2024./.
