Tăng chi phí đầu tư xây dựng dự án
Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là quy định bỏ khung giá đất và thay đổi quy định về bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được cập nhật hằng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất...
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026. Đồng thời, hằng năm, bảng giá đất sẽ được các địa phương điều chỉnh, sửa đổi, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Bộ Xây dựng nhận định, khi áp dụng bảng giá đất sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án BĐS sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, các chi phí chính liên quan đến đất đai trong dự án nhà ở bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất và chi phí bồi thường khác theo quy định... Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự. Bộ Xây dựng ví dụ, tại Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng từ 15% lên 33% giá bán. Tương tự, tại Dự án Khu đô thị Đông Tăng Long (Quận 9, TP. Hồ Chí Minh), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ dự kiến tăng từ 27% lên 60-65%... “Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS, nhà ở tăng lên khoảng 15-20% so với trước” - Bộ Xây dựng cho biết.
Quan sát các địa phương cho thấy, thời gian qua, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá đất dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ…
Với tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi, tổng hợp tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương để đánh giá tác động đối với mặt bằng giá đất; kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất mới đến mặt bằng giá đất, giá nhà ở và cung cầu của thị trường tại các địa phương.
Hạn chế tình trạng “hai giá” trên thị trường bất động sản
Bên cạnh tác động đến chi phí đầu tư xây dựng của các dự án BĐS, theo các chuyên gia, việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng có nhiều tác động tích cực.
Cụ thể, trước đây, giá đất sẽ căn cứ theo khung giá đất, tuy nhiên giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường (thường chỉ bằng khoảng 30-70% giá thị trường), từ đó đã tạo ra tình trạng “hai giá” trên thị trường BĐS. Hệ lụy của tình trạng đó là nhiều chủ đầu tư, người mua nhà đã lợi dụng các kẽ hở của pháp luật để kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng BĐS thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng công chứng, để có thể giảm số thuế phải nộp. Trong khi đó, hiện nay, nguồn thu từ đất chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng thu ngân sách, nên việc kê khai giá chuyển nhượng BĐS xuống thấp đã gây thất thoát lớn cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Do đó, khi áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng BĐS.
Một tác động tích cực nữa của việc áp dụng bảng giá đất sát thị trường được các chuyên gia chỉ ra là sẽ giúp đẩy nhanh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng BĐS. Bởi lẽ, theo các quy định trước đây, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Trong khi đó, giá đất theo bảng giá đất rất thấp so với giá của thị trường, dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước, kéo theo tiến độ thực hiện các dự án bị kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến. Hiện nay, theo quy định mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường người dân sẽ cảm thấy mức đền bù là thỏa đáng, từ đó sẽ dễ dàng chấp thuận trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.
Ngoài ra, theo đánh giá của cơ quan chức năng, bảng giá đất điều chỉnh được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cũng sẽ không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất. Mặt khác, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt, chẳng hạn hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm đầu cơ…
Nhìn tổng thể, các chuyên gia đánh giá, quy định mới về bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch hơn; cũng như tạo ra sự bình đẳng, công khai minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể tham gia giao dịch đất đai./.
