Định giá đất: “Cái chốt” để giá trị đất đai được quản lý đúng đắn

Thưa ông! Những năm qua, KTNN đã thực hiện nhiều cuộc kiểm toán về đất đai, trong đó có việc định giá đất. Kết quả kiểm toán cho thấy, ở nhiều dự án, giá đất được định giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá hoặc giá tham khảo thị trường tại thời điểm định giá. Ông bình luận gì về vấn đề này?

KTNN chỉ ra như vậy tôi cho là chính xác. Hiện nay, chủ trương về đất đai như: Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đều quy định giá nhà nước phải phù hợp với giá thị trường. Thế nhưng, làm thế nào để giá nhà nước phù hợp với thị trường thì các Luật Đất đai cho đến Dự thảo Luật Đất đai hiện nay chúng ta đang xây dựng đều chưa đạt được. Trước đây, giá nhà nước thậm chí chỉ bằng 30-40%, bây giờ có thể nhích lên khoảng 50% nhưng so với giá thị trường vẫn thấp hơn rất nhiều. Chính vì vậy, các khoản thu của Nhà nước bị thấp đi, gây thất thoát, lãng phí.

Ở Việt Nam, chi phí không chính thức để có đất, để dự án có đất còn rất nặng. Đấy là một biểu hiện của tham nhũng về đất đai. Đây là vấn đề lớn mà tôi cho rằng, Việt Nam phải mạnh tay, chứ không mạnh tay thì không thể được.

GS,TSKH Đặng Hùng Võ

Ngân hàng Thế giới (WB) đã đưa ra rất nhiều khuyến nghị để làm sao giá đất ở Việt Nam phải là hệ thống một giá, tức là dựa vào thị trường. Với những trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể sẽ giảm giá so với thị trường để khuyến khích đầu tư nhưng phải mạch lạc. Vậy, giá nhà nước phải căn cứ vào đâu? Một trong những nguyên tắc mà 3 Nghị quyết của Đảng đưa ra là phải căn cứ vào thị trường, thế nhưng lại không làm thế nào để xác định được giá căn cứ vào thị trường. Cái gì Nhà nước ưu đãi để phát triển kinh tế, cái gì phải quản lý chặt để không làm thất thoát nguồn lực cũng không chặt chẽ. Chính vì vậy, chúng ta phải làm rõ hơn các chính sách về tài chính đất đai.

Đơn cử, Luật Đất đai nào cũng đưa ra cơ chế đấu giá đất. Đấu giá đất tức là Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất vượt trên thị trường. Thế nhưng, nếu đấu giá đất làm cho giá đất đầu vào của sản xuất cao hơn thị trường thì có nghĩa sản phẩm đầu ra cũng sẽ có giá bán cao hơn thị trường. Như vậy, giá trị của những hàng hóa sản xuất ra cao hơn nơi khác, làm cho năng lực cạnh tranh quốc gia suy giảm. Bởi ai cũng muốn giá hàng hóa sản xuất ở nước mình thấp hơn các nước khác, điều đó thể hiện năng lực cạnh tranh của nền kinh tế cao hơn. Thế nhưng, thực tế chúng ta cứ đi theo hướng làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế giảm hơn. Điều này dễ dàng nhận thấy khi nhiều mặt hàng sản xuất trong nước cao hơn nhập khẩu. Bởi vậy, chính sách về tài chính đất đai của chúng ta hoàn toàn không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và cũng không phù hợp với yêu cầu bền vững xã hội. Đây là những vấn đề rất lớn, chúng ta rất nghiêm túc nghiên cứu để có được một chính sách và pháp luật phù hợp.

Theo ông, “nút thắt” chủ yếu trong công tác định giá đất hiện nay là gì?

Hiện nay, chúng ta đi theo hướng là phải quy định phương pháp định giá đất, cách thức định giá đất ở trong Luật. Trong khi ở các nước, hệ thống hành chính không can thiệp vào chuyện định giá đất, bởi đây là một kỹ thuật rất sâu, cần hệ thống quản lý chuyên ngành. Các nước quy định, việc định giá đất tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá quốc gia và họ trao quyền quản lý về định giá đất cho hệ thống tiêu chuẩn định giá quốc gia; trong đó chỉ rõ phương pháp, cách thức và yêu cầu định giá viên phải ký chứng thư định giá (tức là phải chịu trách nhiệm trước pháp luật). Còn pháp luật Việt Nam hiện nay, chúng ta gọi là tư vấn giá đất; mà tư vấn giá đất thì không phải chịu trách nhiệm gì về lời tư vấn của mình.

Tôi nói như vậy để chúng ta thấy rằng, câu chuyện quản lý đối với khu vực tư vấn như thế nào. Đấy là những cái sai, cái lệch rất lớn về quản lý giá đất ở Việt Nam. Rõ ràng, anh có thể sử dụng hàng loạt định giá viên ở thị trường và yêu cầu họ phải chịu trách nhiệm về giá, định giá chứ không thể gọi họ là tư vấn giá đất. Ngay cả cơ chế để quản lý việc định giá đất, Việt Nam đang đi chệch hướng, không đúng và không giống như các thông lệ tốt của quốc tế. Vấn đề này, chúng ta có khuyến nghị của WB. Chính vì vậy, đây là một “cái chốt” rất quan trọng mà Việt Nam có thay đổi thì bấy giờ giá trị đất đai mới được quản lý một cách đúng đắn.

Thưa ông, thực tế kiểm toán còn cho thấy, việc xây dựng Bảng giá đất của các địa phương chưa đầy đủ và vẫn còn khoảng cách rất xa so với giá thị trường, đã gây ra rất nhiều hệ lụy trong định giá đất, nhất là trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Tôi cho điều này là quá đúng. Tôi đã phát biểu nhiều lần, tệ nạn bảng giá đất của địa phương thấp hơn thị trường chính là bởi khung giá đất do Chính phủ quy định thấp hơn thị trường. Theo quy định, bảng giá đất chỉ được phép vượt hơn khung giá đất 20%. Như vậy, khung giá đất đã buộc các tỉnh quy định bảng giá thấp hơn thị trường.

Tôi lấy ví dụ, bảng giá đất của Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cao nhất chỉ có 256 triệu/m2, nhưng giá đất trên thị trường đã lên tới 1-1,2 tỷ đồng/1m2. Vậy ai là người chịu trách nhiệm về thất thoát do bảng giá đất quy định làm cho giá đất của Nhà nước thấp hơn thị trường? Chắc chắn người ta có thể nói Chính phủ là chính, chứ không phải là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư thuộc khu vực tư nhân cũng nói rằng, rất may thời gian vừa rồi có khung giá đất, các nhà đầu tư mới được lợi, mới có thể dồn sức đầu tư được các đô thị đẹp đẽ như hiện nay. Các nhà quản lý cũng cần xem lại vấn đề này là chúng ta quản lý như thế nào và ai là người chịu trách nhiệm.

Vậy, ông có đề xuất, kiến nghị gì đối với việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và định giá đất hiện nay?

Theo tôi, trước hết, pháp luật nên quy định về giá đất như thế nào. Điều quan trọng nhất là mọi hoạt động về định giá đất phải tuân thủ tiêu chuẩn định giá quốc gia, pháp luật không can thiệp vì đã được quy định trong tiêu chuẩn quốc gia.

Thứ hai, chúng ta hãy quy định, chứng thư định giá của các hoạt động định giá đất, cung cấp dịch vụ định giá đất trên thị trường là một văn bản pháp lý mà người ký chứng thư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chứng thư đã ký. Quy định như thế không ai dám làm bậy. Giá trị thị trường đã có hệ thống dịch vụ trên thị trường cung cấp, Nhà nước không cần “ôm” cái đó, yêu cầu thị trường phải chịu trách nhiệm.

Thứ ba, để có một giá đất do Nhà nước quy định phù hợp thị trường thực không dễ bởi quy định của pháp luật đã làm cho người dân mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cứ “dìm giá”, tức là cùng thống nhất viết giá thấp để khỏi phải nộp thuế. Chúng ta phải xóa bỏ tình trạng này. Tất nhiên, lộ trình xóa bỏ không đơn giản. WB đã khuyến nghị Việt Nam phải có một lộ trình được quy định rất cẩn thận từng năm. Tất cả những điều này, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã có quy định, thế nhưng tại sao chúng ta không luật hóa được Nghị quyết của Đảng. Đấy chính là câu hỏi lớn mà tôi đặt ra. Câu hỏi này phải do Chính phủ và Quốc hội trả lời. Chúng ta phải có lộ trình, từng bước thay đổi để đến lúc người dân có thể cùng nhau ghi đúng giá chuyển nhượng của thị trường trên hợp đồng và không còn tư duy trốn thuế.

Chẳng hạn ở Australia hay New Zealand, người dân chuyển nhượng đất cho nhau, giá ghi thế nào thì ghi, Nhà nước không quan tâm. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng phải thuê một dịch vụ định giá để định giá thửa đất. Bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuê một dịch vụ định giá. Như vậy, một lần chuyển nhượng sẽ có hai chứng thư định giá của hai cơ quan định giá. Tất nhiên, pháp luật phải quy định, hai bên định giá không có liên hệ với nhau. Nhà nước chỉ quan tâm chứng thư định giá của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng là phải có.


Còn ở Đài Loan, mỗi người có đất đều phải đăng ký giá đất. Rõ ràng, người dân có thể đăng ký giá thấp để nộp thuế thấp. Thế nhưng, khi Nhà nước muốn mua lại thửa đất đó, Nhà nước sẽ mua theo giá thấp đã đăng ký và người dân bị thiệt. Vậy nên, họ thường đăng ký giá đất cao hơn thị trường, tức là họ chấp nhận nộp thuế cao nhưng rất an toàn về chuyện không bị Nhà nước đến mua. Hoặc ở Pháp, Nhà nước có quyền “tiên mãi”, tức là có quyền mua trước của một hợp đồng chuyển nhượng. Điều này có nghĩa, người dân có thể ký hợp đồng với nhau khi nhà nước đã có ý kiến không thực hiện quyền mua trước đối với hợp đồng này.

Kinh nghiệm các nước rất nhiều và đấy là cách thức để chúng ta đẩy nhanh tiến độ, để có được giá nhà nước quy định phù hợp với thị trường. Nhà nước phải quy định theo ý tưởng của Nhà nước và ý tưởng đó đầu tiên phải dựa vào giá thị trường, rồi Nhà nước mới quy định thấp hơn hoặc cao hơn thị trường bao nhiêu. Đấy là quyền của Nhà nước và hoàn toàn Nhà nước được thực hiện quyền đó.

Xin trân trọng cảm ơn ông!./.