Doanh nghiệp địa ốc “chật vật” với tiền sử dụng đất

Dự án “đứng hình” do tắc tính tiền sử dụng đất

Trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, tiền sử dụng đất được đánh giá là một trong các yếu tố “nặng gánh nhất” đối với các DN đầu tư, phát triển dự án BĐS. Bởi lẽ, nó không chỉ đòi hỏi DN phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Thậm chí, kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất rồi, vẫn có nhiều rủi ro mà đôi khi DN không lường trước được.

Theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Bàn luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - chia sẻ, nhiều DN thành viên của Hiệp hội phản ánh, hiện nay, định giá đất đang là một rào cản và là thách thức lớn khiến nhiều DN gặp khó khăn. Cụ thể, nhiều DN có dự án không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, bởi các khó khăn trong khâu xác định giá đất. Đối với các dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất, DN lại đứng trước áp lực rất lớn với khoản tiền phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. “Thời gian qua, không ít DN không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều DN đã hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho người mua phải đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi cơ quan chức năng rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được cơ quan chức năng sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để DN có thể triển khai xây dựng dự án” - ông Đính nói.

Những nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất hiện nay, trước hết, theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes - đó là, đối với những địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung đất đai khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cũng tăng cao theo.

Bên cạnh đó, đối với một số thị trường BĐS đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường BĐS còn đang trong giai đoạn nóng sốt là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Ngoài ra, một số sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến một bộ phận cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt. Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

Nhiều hệ lụy phát sinh…

Các chuyên gia đánh giá, việc xác định giá đất thiếu chính xác và kéo dài thời gian phê duyệt tạo ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS.

Theo đó, đối với các DN địa ốc, việc phê duyệt giá đất kéo dài không chỉ gây ra tình trạng dự án bị đình trệ, mà còn làm tăng chi phí cho DN, bởi trong thời gian chờ định giá, DN vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho DN trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các DN đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với người tiêu dùng, ách tắc định giá đất là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà bị “treo” sổ hồng. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà trong việc mua bán, chuyển nhượng BĐS, thế chấp vay vốn ngân hàng, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của người dân, mặt khác còn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý, kiện tụng.

Ở tầm vĩ mô, thực trạng trên sẽ làm lãng phí tài nguyên đất đai, cũng như ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung. Bởi lẽ, việc các dự án “bất động” vì không giải quyết được tiền sử dụng đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của chủ đầu tư, khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phát triển của thị trường BĐS…

Trước thực trạng trên, đưa kiến nghị để giải quyết, ông Lê Đình Chung cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, trong đó cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.

Đưa thêm kiến nghị, ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đất Vàng Hải Dương - đề xuất Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà DN phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho DN nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Đối với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với DN, để DN tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi triển khai đầu tư xây dựng./.