Giải bài toán tự chủ vốn cho doanh nghiệp bất động sản

70% vốn đầu tư là vayngân hàng

Nối đà hồi phục từ năm 2017, năm 2018, thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận những chuyển biến mạnh mẽ, lượng tồn kho BĐS giảm liên tục, số DN thành lập mới tăng nhanh... Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, thị trường BĐS dù đang dần lấy lại thăng bằng sau thời gian dài khủng hoảng song vẫn chịu ảnh hưởng khá nhiều từ các chính sách tài chính, tiền tệ. Đây chính là những thách thức tiềm ẩn đến sự phát triển ổn định của thị trường.

Phân tích về vấn đề này, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - nhìn nhận: Ở Việt Nam, tài chính cho nhà đất đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020. Theo đó, vốn dành cho BĐS từ các nguồn chính: NSNN, vốn ngoại, tín dụng bảo lãnh, vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp).

Cũng theo ông Lực, hiện nay, nguồn vốn NSNN đang có 2.000 tỷ đồng, trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội. Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó, vốn do Nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội tự huy động 500 tỷ đồng. Nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn là đã "ngốn" hết nguồn vốn này.

Về phía các DN, ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc KOSY Group - cho rằng: BĐS là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song nhiều báo cáo thống kê cho thấy, khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước, tỷ lệ này khoảng 35%). Tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2017 là hơn 450.000 tỷ đồng, chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế. Những con số trên cho thấy, nguồn vốn để phát triển BĐS của các DN BĐS Việt Nam còn nhiều hạn chế. Cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS như hiện nay.

Cơ hội tự chủ nguồn vốn

Dù những khó khăn về nguồn vốn luôn là vấn đề lớn đối với DN song ở một khía cạnh khác, theo ông Nguyễn Việt Cường, đây sẽ là một cơ hội để DN phát triển ổn định hơn. "Việc ra đời các Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/5/2016; 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 hay Công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào BĐS là động thái thắt chặt chính sách của Ngân hàng Nhà nước. Điều này đã tạo ra một thách thức lớn song đây cũng là cơ hội để các DN giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho DN phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường BĐS phát triển bền vững hơn" - ông Cường nhấn mạnh.

Giải pháp cho vấn đề này, theo ông Cường, DN có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của DN. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các DN nước ngoài, DN có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được Chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, DN cũng có thể lựa chọn dự án dễ thanh khoản, đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án. Đồng thời, DN cần chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền; hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

Bên cạnh đó, ông Cường kiến nghị, Nhà nước cũng cần có các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp DN nâng cao năng lực vốn để phát triển. Cụ thể như: điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án; ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường BĐS; thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào BĐS.

Còn theo ông Cấn Văn Lực, một trong những hạn chế của thị trường tài chính BĐS hiện nay là Quỹ Tiết kiệm nhà ở không phát triển được, chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường. Ngoài ra, hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, chưa có hoặc chưa phát triển các định chế tài chính như: Quỹ Tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…

Đây cũng đang là những rào cản khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển. Vì vậy, ông Lực kiến nghị, Việt Nam cần phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung như Thái Lan, Singapore đã làm thành công; đồng thời, phải phát triển thị trường vốn, tạo nguồn vốn trung, dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội; qua đó giúp DN BĐS có thêm nguồn vốn để mở rộng các cơ hội đầu tư, kinh doanh.