Khơi thông nguồn lực thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế

Chia sẻ tại Lễ ra mắt Chuyên trang Bất động sản và Diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số”, do Báo Xây dựng tổ chức ngày 26/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh - cho biết, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động, ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực như thị trường lao động, thị trường tài chính, chứng khoán... Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Cùng với đó, thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, công trình xây dựng, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, bảo đảm an sinh xã hội; góp phần thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị và du lịch.

Về tình hình phát triển của thị trường bất động sản, Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, sau một thời gian khó khăn, hiện nay thị trường bất động sản đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực với nguồn cung được cải thiện, lượng giao dịch tăng nhẹ.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn những nguy cơ, thách thức đến từ sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật và việc tổ chức triển khai pháp luật về quy hoạch, đất đai, đầu tư, tín dụng còn có những vướng mắc nhất định. Nguồn cung bất động sản cũng chưa cân đối, thiếu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp; doanh nghiệp địa ốc còn gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn...

Cũng nhấn mạnh thị trường bất động sản còn nhiều rào cản hạn chế phát triển, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, Cục đã và đang tập trung vào một số giải pháp nhằm tháo gỡ.

Cụ thể, để thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đẩy mạnh hoàn thiện cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở xã hội, để các địa phương tăng tốc triển khai phát triển phân khúc này.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản..., nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện Dự thảo Nghị định về thành lập và tổ chức hoạt động của Quỹ Nhà ở quốc gia và Đề án Trung tâm giao dịch nhà và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Khi các chính sách được ban hành sẽ quản lý tốt hơn sự phát triển của nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

“Khi kiểm soát được sự phát triển của nguồn cung, giao dịch bất động sản thì mới xác định được phân khúc nào cần “kích” phát triển, phân khúc nào cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn, khắc phục tình trạng lệch pha về cung - cầu cũng như cơ cấu sản phẩm bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững” - bà Hạnh nói.

Bên cạnh những giải pháp về mặt thể chế, ở góc độ thị trường, PGS,TS,KTS. Nguyễn Vũ Phương - Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) - cho rằng, thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông là một động lực quan trọng để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo ông Phương, hạ tầng giao thông không chỉ là cầu đường, mà còn là công cụ định hình đô thị và điều tiết thị trường bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế với TOD (mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), R+P (Rail + Property - khai thác đường sắt kết hợp với bất động sản), đô thị nén và đô thị 15 phút cho thấy: hạ tầng hiện đại thúc đẩy bất động sản, còn bất động sản tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng. Trong bối cảnh Việt Nam đang thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, cách tiếp cận FUA/FRA (vùng chức năng) giúp quy hoạch theo luồng chức năng thay vì ranh giới hành chính, gắn kết đô thị lõi - vùng ven - nông thôn. Kết hợp TOD với FUA/FRA sẽ tạo ra thị trường bất động sản ổn định, bền vững, sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống đô thị.  

Để TOD trở thành công cụ bình ổn giá nhà và bảo đảm công bằng xã hội, theo ông Phương, cần quy định tỷ lệ nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền trong dự án TOD; phân bổ lại giá trị đất gia tăng cho cộng đồng và nhà ở xã hội; kiểm soát đầu cơ, hạn chế “sốt đất ảo”, ổn định thị trường bất động sản; minh bạch thị trường qua dữ liệu mở về quy hoạch và các dự án bất động sản.

Đề cập đến vấn đề nguồn vốn cho phát triển bất động sản, theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25% tổng dư nợ tín dụng, trong đó khoảng 40% tín dụng dành cho nhà đầu tư và 60% tín dụng dành cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào kênh tín dụng ngân hàng thì sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.

Ngoài kênh tín dụng, trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 20 - 30% tổng trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên chỉ đáp ứng khoảng 7% nhu cầu vốn bất động sản và phân bố tập trung ở một số doanh nghiệp lớn. Chính vì vậy, ông Nghĩa cho rằng, cần đẩy mạnh kênh dẫn vốn này một cách an toàn và hiệu quả theo hướng “minh bạch tài chính - xếp hạng tín nhiệm - minh bạch thông tin - có chính sách bảo lãnh thích hợp” để khơi thông và đa dạng hóa nguồn vốn bất động sản.

Ngoài ra, cổ phiếu và các quỹ đầu tư cũng là nguồn vốn khá quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để thu hút thành công nguồn vốn từ những kênh này đòi hỏi các doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp, có năng lực, uy tín trên thị trường…

Với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, thời gian tới, Bộ Xây dựng quyết tâm thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm, đột phá của ngành, ưu tiên xây dựng đồng bộ thể chế phát triển, tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông, tạo động lực phát triển bứt phá của đất nước nói chung và của ngành xây dựng nói riêng, trong đó có nhiệm vụ nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về nhà ở, thị trường bất động sản./.

Bên cạnh Diễn đàn, Báo Xây dựng đã tổ chức ra mắt Chuyên trang Bất động sản tại địa chỉ batdongsan.baoxaydung.vn. Chuyên trang được kỳ vọng sẽ tạo ra một kênh lan tỏa thông tin chính thống, chất lượng; là kênh tham chiếu tin cậy; là cầu nối thông tin giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư và bạn đọc.