Kiểm toán Chuyên đề quản lý, sử dụng đất các dự án khu đô thị: Nhiều sai sót trong công tác giao đất và nghĩa vụ tài chính

Bất cập trong quy hoạch,giao đất

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Tuấn Anh - Kiểm toán trưởng KTNN khu vực IV, qua cuộc kiểm toán này, nhiều sai sót, bất cập đã được phát hiện, nhất là trong công tác quy hoạch, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và trong triển khai thực hiện dự án.

Nhìn chung, việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch SDĐ còn chậm, chưa phù hợp với nhu cầu, tình hình thực tế, quá trình triển khai phải điều chỉnh nhiều lần do trùng lặp quy hoạch với các dự án khác hoặc không phù hợp với quy hoạch chung. Quy hoạch giao thông và xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở thiếu đồng bộ. Một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành.

Việc phê duyệt quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2000 được duyệt dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung. Đáng chú ý, quy hoạch của một số dự án tại TP.HCM không căn cứ vào định hướng quy hoạch chung, còn xu hướng tăng số tầng, tăng diện tích sàn... làm cho mật độ và số lượng dân số tăng, gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục.

Về nghĩa vụ tài chính, do các dự án được giao đất chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá nên giá đất xác định nghĩa vụ tài chính không thông qua cơ chế giá thị trường. Việc xác định giá đất của các địa phương còn nhiều sai sót, hạn chế gây thất thoát NSNN như: lựa chọn phương pháp xác định giá đất không đúng quy định; áp dụng sai thời điểm; khảo sát thu thập giá bán của các bất động sản làm cơ sở tính doanh thu phát triển không phù hợp; tính toán chi phí đầu tư dự án không đúng quy định; xác định tiền bồi thường được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp còn sai sót... Qua kiểm toán, KTNN khu vực IV đã kiến nghị xử lý tài chính 3.038 tỷ đồng, trong đó tăng thu NSNN là 2.227 tỷ đồng; kiến nghị các địa phương xem xét xử lý hoặc xác định lại tiền SDĐ, tiền thuê đất tăng thêm mà KTNN tạm xác định là 811 tỷ đồng.

Kiến nghị hoàn thiện những quy định liên quan

Ngoài ra, qua kết quả kiểm toán, KTNN khu vực IV đã kiến nghị các Bộ và địa phương sửa đổi, bổ sung hoàn thiện những quy định pháp luật về quản lý, SDĐ. Đơn vị đã kiến nghị địa phương quy định cụ thể về thời gian thực hiện các bước theo quy trình để xác định giá đất, quy định chế tài cụ thể trong trường hợp chậm hoàn thiện thủ tục xác định giá trị quyền SDĐ dẫn đến chậm huy động nguồn thu, gây thiệt hại NSNN.

KTNN khu vực IV cũng đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Theo đó, đối với phương pháp thặng dư cần có hướng dẫn cụ thể, cách thức xác định doanh thu phát triển dự kiến của dự án không bao gồm thuế GTGT; hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu phát triển dự án từ bán, chuyển nhượng diện tích sàn thương mại, căn hộ kết hợp văn phòng làm việc (officetel) cho phù hợp với thực tế; quy định rõ khái niệm tài sản so sánh có đặc điểm tương tự với tài sản định giá.

Ngoài ra, cần xem xét hướng dẫn xử lý trường hợp giá đất xác định theo phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh thấp hơn giá đất xác định theo phương pháp hệ số để đảm bảo thu đúng, chống thất thu NSNN.

Đối với Bộ Xây dựng, KTNN khu vực IV kiến nghị phải ban hành bổ sung đầy đủ suất đầu tư xây dựng của các công trình nhà chung cư, nhà hỗn hợp cao tầng có chiều cao lớn hơn 30 tầng, cũng như ban hành suất đầu tư riêng (tính theo m2 sàn xây dựng) cho các công trình hầm ngầm tại các khu đô thị làm cơ sở quản lý chi phí đầu tư, định giá đất và đảm bảo thuận lợi cho các địa phương thực hiện, áp dụng. Trong suất đầu tư nhà hỗn hợp, cần quy định suất đầu tư cụ thể căn cứ vào tỷ lệ diện tích thương mại, văn phòng, chung cư, khách sạn... trên tổng thể diện tích xây dựng.

Chưa hết, qua kiểm toán, KTNN khu vực IV còn phát hiện và kiến nghị xử lý các trường hợp chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình khi chưa được cấp phép xây dựng; thi công xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp; chưa được xác định, chưa thực nghĩa vụ tài chính nhưng đã đầu tư hoàn thiện và thực hiện chuyển nhượng, bàn giao căn hộ cho người mua đưa vào sử dụng, vi phạm quy định tại Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Ông Nguyễn Tuấn Anh đúc kết, cuộc kiểm toán đạt được những thành công là nhờ công tác chuẩn bị được thực hiện chu đáo. Ngay từ đầu năm, lãnh đạo KTNN đã giao nhiệm vụ cho các đơn vị, tạo sự chủ động trong triển khai thực hiện; tổ chức nghiên cứu, thảo luận trong toàn Ngành về việc kiểm toán Chuyên đề và kiểm toán lồng ghép việc quản lý, SDĐ dự án khu đô thị; sớm ban hành đề cương, mẫu biểu để các đơn vị triển khai thực hiện.

Cùng với đó là sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt, kịp thời và đúng hướng của Tổng Kiểm toán Nhà nước và lãnh đạo đơn vị trong tổ chức thực hiện kiểm toán, cũng như sự phối hợp, hỗ trợ kịp thời của các đơn vị chức năng của KTNN trong suốt quá trình thực hiện.

Kết quả của cuộc kiểm toán này tạo bước tiến quan trọng trong quá trình nâng cao năng lực, hiệu quả và chất lượng kiểm toán, từng bước tổ chức hoạt động kiểm toán theo hướng chuyên sâu theo từng lĩnh vực, từng khâu trong quản lý, điều hành ngân sách, tiền và tài sản nhà nước - lãnh đạo KTNN khu vực IV nhấn mạnh.