Kết quả kiểm toán việc quản lý, SDĐ đã chỉ ra nhiều bất cập, sai sót làm thất thoát nguồn lực của Nhà nước. Ảnh tư liệu
Sai sót trong quy hoạch, quá trình giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính
KTNN khu vực I nhận định, việc điều chỉnh quy hoạch của các dự án theo hướng tăng chiều cao, diện tích sàn đã làm mật độ và số lượng dân số tăng, gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục. Một số chỉ tiêu quy hoạch của dự án không đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng của Nhà nước và các quy định hiện hành.
Trong quá trình giao đất, việc bàn giao mốc giới giữa cơ quan tài nguyên và môi trường với các chủ đầu tư còn chậm, có dự án giao đất không đủ diện tích theo quyết định dẫn đến quy hoạch SDĐ chưa được thực hiện đúng kế hoạch. Tại các DNNN đã cổ phần hóa, nhiều trường hợp được giao đất khi chuyển đổi mục đích SDĐ nhưng không thông qua đấu giá, gây thất thoát hàng trăm tỷ đồng của Nhà nước.
Một trong những sai sót thường gặp nhiều nhất ở các cuộc kiểm toán về quản lý đất đai là việc xác định nghĩa vụ tài chính khi SDĐ. Với phương pháp thường được áp dụng khi tính tiền SDĐ là thặng dư, phần lớn đều có sai sót trong xác định doanh thu phát triển và chi phí phát triển.
Đối với tính toán doanh thu phát triển, việc lựa chọn tài sản so sánh trong các chứng thư thẩm định là giá cá biệt, không phải là giá bán bình quân tài sản, giá đại diện của tài sản nên chưa phù hợp. Một số dự án được kiểm toán, đơn giá xác định doanh thu phát triển thấp hơn so với giá bán căn hộ hoặc nhà đất thực tế theo các hợp đồng mua bán.
Trong tính toán chi phí phát triển, nhiều thông số chưa rõ ràng, đầy đủ; tại không ít dự án, khoản mục chi phí khác được xác định bằng 1% giá trị xây lắp là bất hợp lý, chưa có sự phân đoạn tùy theo tổng mức đầu tư đặc biệt tại các công trình có giá trị xây lắp lớn hơn 2.000 tỷ đồng; xác định không đúng thời gian tính lãi vay xây dựng... Từ đây, KTNN đã kiến nghị tiền SDĐ tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.
Việc tính sai diện tích để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất cũng ảnh hưởng lớn đến số tiền SDĐ phải nộp vào NSNN. Qua kiểm toán, khi xác định lại các diện tích đất đúng, KTNN đã kiến nghị tăng số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp thêm hơn 200 tỷ đồng.
Thực tế kiểm toán cho thấy, tại nhiều dự án, việc xác định giá đất còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp tiền SDĐ vào NSNN từ chủ đầu tư thực hiện dự án. Nếu tính toán bằng mức phạt chậm nộp thuế đối với việc chậm xác định giá đất của một số dự án được kiểm toán thì số tiền phạt do chậm xác định giá đất lên đến cả nghìn tỷ đồng.
Xác định nội dung trọng tâm, khảo sát, thu thập thông tin đầy đủ
Để có được kết quả kiểm toán trên, quá trình kiểm toán, các đoàn kiểm toán đã tập trung kiểm toán việc thẩm định, phê duyệt dự án nhằm xem xét xem dự án đó có phù hợp với quy hoạch xây dựng không. Trong so sánh, xác định giá bán để tính doanh thu phát triển, khi xác định giá bán căn hộ, nhà liền kề hay biệt thự, các kiểm toán viên (KTV) quan tâm kiểm tra các phiếu thu thập thông tin. Đa số các phiếu được lập rất sơ sài nên việc tìm hiểu và lấy giá bán của các trường hợp lân cận khác có điều kiện tương đồng giúp KTV so sánh và chứng minh giá được chọn chưa phù hợp.
Diện tích sử dụng là một yếu tố để tính doanh thu phát triển khi tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư. Do đó, việc không tuân thủ theo quy hoạch được duyệt như: lấn đất, lấn hành lang, tăng số tầng, giảm diện tích xây dựng cũng là nội dung cần quan tâm.
Đối với công trình đặc thù, nhà đầu tư lập và trình cấp có thẩm quyền xét duyệt chi phí xây dựng hạ tầng theo dự toán của dự án. Khi kiểm toán nội dung này, KTV kiểm tra suất vốn đầu tư có được áp dụng đúng quy định không, kiểm tra việc áp dụng bảng nội suy, tính thống nhất, phù hợp với thực tế của dự án và xem xét dự toán đối với công trình đặc thù.
Cùng với đó, KTV phải kiểm tra, xác định chi phí khác và chi phí lãi vay trong cơ cấu các khoản được tính trừ theo quy định và thực tế phát sinh của dự án để làm cơ sở quyết toán dự án hoàn thành; trong đó làm rõ thời điểm nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án để xác định lãi vay theo quy định. Ngoài ra, việc kiểm tra diện tích sàn xây dựng là thủ tục kiểm toán cần có để ước lượng lại chi phí xây lắp, chi phí đầu tư.
Từ thực tiễn kiểm toán, KTNN khu vực I rút ra một số kinh nghiệm để tổ chức kiểm toán việc quản lý, SDĐ đạt chất lượng, hiệu quả cao. Đó là: khảo sát thu thập thông tin một cách đầy đủ, áp dụng triệt để đề cương kiểm toán đã được phê duyệt, gắn liền với đặc điểm cụ thể tại địa phương được kiểm toán. Căn cứ vào tài liệu thu thập được, các KTV có kinh nghiệm cùng trao đổi, xác định rõ nội dung, trọng yếu rủi ro của cuộc kiểm toán; lựa chọn KTV có kinh nghiệm, chuyên môn về đầu tư xây dựng cơ bản và kinh tế.
Đặc biệt, cần tổ chức thu thập các bằng chứng kiểm toán một cách đầy đủ, cụ thể là các thông tin về: quy hoạch, kế hoạch SDĐ, hoạt động giao đất, phê duyệt dự án, thực hiện nghĩa vụ tài chính, tình hình kinh tế - xã hội và thông tin có liên quan khác; Hồ sơ tài liệu về môi trường, chấp hành Giấy phép xây dựng; Hồ sơ tài liệu tại các cơ quan: tài nguyên và môi trường, tài chính, thuế và tại nhà đầu tư dự án.
(Lược ghi tham luận của ông ĐỖ TIẾN DŨNG - KTNN khu vực I - tại Tọa đàm “Trao đổi kinh nghiệm kiểm toán và các phát hiện trong quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản”)
