Đề cương kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hóa DNNN cũng đã đề cập một cách cụ thể những nội dung trên.
Về xây dựng phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, theo quy định, trước khi xác định giá trị DN, DN cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao quản lý và sử dụng, xác định rõ đất có nhu cầu sẽ tiếp tục sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi cổ phần hóa và đất không có nhu cầu sử dụng trả lại cho các địa phương, trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Đất DN cổ phần hóa được chấp thuận trong phương án phê duyệt sẽ được thực hiện dưới 2 hình thức do DN lựa chọn: giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Tuy nhiên, Đề cương đưa ra lưu ý đối với các kiểm toán viên nhà nước, theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp: đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không có mục đích kinh doanh; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
Về phê duyệt phương án sử dụng đất cổ phần hóa, phương án sử dụng đất là một trong những hồ sơ DN cổ phần hóa phải hoàn thiện trong phương án cổ phần hóa để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, DN có trách nhiệm gửi phương án sử dụng đất được phê duyệt cùng toàn bộ hồ sơ có liên quan đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư trên địa bàn để xin ý kiến về các lô đất DN sẽ tiếp tục sử dụng sau cổ phần hóa và giá đất làm căn cứ để xác định giá trị DN.
Đưa ra hướng dẫn kiểm toán đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Đề cương nêu rõ, cần phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN theo quy định.
Cụ thể, đối với những DN cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư (nơi DN có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị DN. Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp.
Đối với những DN cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho NSNN hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN là giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị DN. Khoản chênh lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán được hạch toán tăng vốn nhà nước tại DN cổ phần hóa. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất xác định lại thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hạch toán trên sổ kế toán thì tính theo giá DN đang hạch toán.
Đề cương cũng hướng dẫn, đối với trường hợp diện tích đất DN được giao có bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các hoạt động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm công ích, phúc lợi công cộng không phải nộp tiền sử dụng đất thì được loại trừ những diện tích này khi xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị DN. Đối với diện tích đất sử dụng cho các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được xem xét, loại trừ theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. DN cổ phần hóa quản lý, sử dụng diện tích đất này theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch và pháp luật về đất đai.
Còn đối với diện tích đất đã giao cho DN và DN đã sử dụng để góp vốn thành lập pháp nhân mới thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án cổ phần hóa xem xét xử lý theo nguyên tắc: chuyển giao cho DN 100% vốn nhà nước khác làm đối tác nếu được các đối tác góp vốn trong pháp nhân mới chấp thuận; DN tiếp tục kế thừa tính vào giá trị DN cổ phần hóa theo nguyên tắc như một khoản đầu tư tài chính dài hạn.
Liên quan đến việc xác định giá trị DN đối với trường hợp thuê đất, Đề cương hướng dẫn đối với hình thức thuê đất, ngoài trường hợp giao đất, diện tích đất còn lại DN cổ phần hóa thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị DN theo quy định.
Cụ thể, đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hằng năm thì DN được tiếp tục thực hiện thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị DN. Đối với những DN trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì phải xác định lại trị giá quyền sử dụng đất thuê theo giá thuê đất tại thời điểm cổ phần hóa cho thời gian thuê đất còn lại để tính vào giá trị DN. Khoản chênh lệch tăng do xác định lại trị giá quyền sử dụng đất thuê được hạch toán tăng vốn nhà nước tại DN cổ phần hóa.
Trường hợp DN đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của DN nay thực hiện hình thức thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và gửi cơ quan quyết định cổ phần hóa, cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương. Giá trị quyền sử dụng đất được giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị DN được xác định là số tiền DN đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm DN hoàn tất thủ tục thuê đất với cơ quan quản lý tại địa phương.
PHÚC KHANG
Theo Báo Kiểm toán số 45 ra ngày 08-11-2018
