Nguồn cung, lượng giao dịch đang phục hồi
Nhìn lại thị trường BĐS trong 9 tháng năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung và lượng giao dịch.
Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.
Cụ thể, riêng trong quý III/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với cùng kỳ năm trước. Song song đó, quá trình đào thải tự nhiên cũng diễn ra rõ nét hơn khi 1.260 doanh nghiệp trong ngành phải giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2024.
“Nhìn chung, niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng của thị trường địa ốc vẫn rất lớn, với số lượng doanh nghiệp gia nhập vẫn cao hơn đáng kể so với số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường” - ông Đính nhấn mạnh.
Về diễn biến thị trường, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, theo khảo sát của VARS, trong quý III, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận có khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Tính chung 9 tháng, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.
Xét về phân khúc, trong quý III, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Về lượng giao dịch, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS, VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, mặc dù các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ” và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn”.
Cụ thể, trong quý III, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.
Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.
Thị trường vẫn còn những bất ổn…
Bên cạnh những chuyển động tích cực, thị trường BĐS được đánh giá vẫn còn những vấn đề đáng quan ngại.
Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng chỉ rõ, thách thức lớn nhất hiện nay là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu. Trong đó, giá BĐS đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.
Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS” - ông Dũng nói.
Chia sẻ thêm về vấn đề trên từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần GP.Invest cũng nhấn mạnh, giá BĐS đang chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai.
Theo ông Hiệp, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% đối với dự án BĐS thông thường và con số này đang tăng mạnh. Dẫn chứng từ một dự án mà doanh nghiệp của ông đang triển khai, quyết định giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng, khiến chi phí đầu vào đội lên đáng kể.
Không chỉ chi phí đất, thời gian làm thủ tục kéo dài cùng các chi phí “không chính thức” cũng làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán BĐS lên cao.
Nguồn cung hạn chế, giá BĐS tăng cao, theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội còn liên quan đến vấn đề pháp lý. Ông Tuyến chỉ rõ, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc “sửa nhiều, thay đổi nhanh” khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung.
Ngoài ra, việc thực thi các quy định mới trên thực tế được các địa phương thực hiện chưa thực sự hiệu quả. Đơn cử như, nhiều địa phương sử dụng giá đấu giá đất “ảo” hoặc quy mô nhỏ để so sánh với dự án lớn, làm giá đất tăng bất hợp lý...
Từ thực trạng trên, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, các chuyên gia kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, thúc đẩy triển khai Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch BĐS.
Để mở rộng nguồn cung, song song với việc tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang bị đình trệ, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và BĐS, ban hành kịp thời và đầy đủ, chi tiết các hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới ban hành để cán bộ yên tâm thực thi. Đồng thời, cần có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính BĐS như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs),...
Ngoài ra, Chính phủ cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.
Đặc biệt, để không làm tăng chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà, các doanh nghiệp địa ốc kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước xem xét bãi bỏ hoàn toàn quy định nộp bổ sung 5,4% một năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian chưa xác định được số tiền này theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Đồng thời sớm đưa ra giải pháp xác định tiền sử dụng đất phù hợp hơn, tránh tạo áp lực tăng giá BĐS.
Với doanh nghiệp BĐS, các chuyên gia khuyến nghị, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh tái cấu trúc để nâng cao hiệu quả hoạt động, cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào các phân khúc là thế mạnh của doanh nghiệp hoặc các phân khúc có nhu cầu lớn như nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội..., đóng góp vào sự phát triền bền vững của thị trường BĐS./.
