Quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí trong thu hồi đất

Cân nhắc thận trọng việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại

Thẩm tra Tờ trình của Chính phủ về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật. Đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, bảo đảm cụ thể hóa tối đa, đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết 18/NQ/TW cũng như các nghị quyết, kết luận khác của Đảng, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có liên quan trong lĩnh vực đất đai; bảo đảm sự phù hợp trong quy định về trường hợp thu hồi đất giữa Dự thảo Luật và Hiến pháp.

Liên quan đến quy định về thu hồi đất, trưng dụng đất, về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86), cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát, quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; rà soát các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 86, bảo đảm phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 18 và Hiến pháp, xác định rõ tính chất vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi.

Trong đó, cần rà soát các trường hợp: “dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch”; “dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp”; “dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung”; “dự án đô thị”; “dự án khu dân cư nông thôn”; “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”; “dự án lấn biển”; “dự án khai thác khoáng sản”; “dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”...

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Về vấn đề này, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu rõ, các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án. Dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng.

Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá kỹ lưỡng các tác động kinh tế - xã hội, sự phù hợp với Nghị quyết số 18 và cân nhắc thận trọng việc đưa dự án nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đánh giá kỹ lưỡng hơn việc đa dạng các hình thức bồi thường

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban Kinh tế đề nghị định lượng cụ thể hơn, có quy định hướng dẫn chi tiết, cơ chế và phân công trách nhiệm giám sát, đánh giá việc thi hành nguyên tắc “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Đồng thời, đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn đối với nguyên tắc bồi thường về đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, nghiên cứu bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi phải có giá trị tương đương với đất thu hồi để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người có đất thu hồi.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất (mục 2 Chương IX), Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm yêu cầu của Nghị quyết 18.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, bảo đảm phân biệt rõ giữa trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định thứ tự ưu tiên áp dụng đấu giá hay đấu thầu trong trường hợp có dự án vừa đáp ứng điều kiện đấu giá và đấu thầu; tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến về các điều kiện đối với đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm phù hợp, khả thi.

Bên cạnh đó, đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng quy định cho phép đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện khi quỹ đất này chưa được giải phóng mặt bằng tại thời điểm đấu giá.

Về giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”; quy định rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất mà Nghị quyết 18 đặt ra.

Đồng thời, đánh giá tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm; làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể; cách xác định cụ thể “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”; quy định rõ về việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong Dự thảo Luật.