Cụ thể, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (NSNN) theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
Đối với trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Thông tư mới sẽ tháo gỡ khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư; giúp rút ngắn thời gian hoàn thuế.
Chẳng hạn, với một dự án bất động sản có tổng giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng là 2.000 tỷ đồng, chủ đầu tư đã nộp tiền thuế đất, tiền giải phóng mặt bằng là 800 tỷ đồng, theo quy định cũ, giá đất tính thuế GTGT là tổng giá trị chuyển nhượng 2.000 tỷ đồng.
Theo quy định mới, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ ở đây là tiền sử dụng đất và tiền giải phóng mặt bằng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chỉ phải đóng thuế GTGT trên giá trị chuyển nhượng là 1.200 tỷ đồng.
Còn trước đây, khi chủ đầu tư xuất hóa đơn bán hàng, tức là khi chủ đầu tư thực hiện dự án đó, họ sẽ sản xuất ra một dạng hàng hóa là bất động sản. Khi bán, họ phải nộp 10% thuế GTGT trên từng hóa đơn, nhưng bây giờ sẽ được khấu trừ những phần đã nộp.
Đây được cho là điểm khác biệt sẽ góp phần tháo gỡ một phần nguồn vốn nhất định cho các chủ đầu tư.
Thông tư 13 có hiệu lực thi hành từ ngày 14/4/2023./.
