Quỹ nhà ở quốc gia: Tạo dựng nền tảng an cư bền vững

Thêm cơ hội an cư cho người dân

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia. Quỹ được tổ chức theo hai cấp: Quỹ nhà ở Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và quỹ nhà ở địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh thành lập và quản lý. Mục tiêu hoạt động là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) và tạo lập nhà ở thông qua nhiều hình thức, như tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; tiếp nhận nhà ở của tổ chức, cá nhân tự nguyện đóng góp; hoặc mua nhà thương mại để cho thuê.

Theo quy định tại Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, giá thuê NƠXH do quỹ đầu tư xây dựng, tạo lập được xác định theo quy định đối với NƠXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công.

TS. Võ Trí Thành - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - nhận định, việc thành lập Quỹ đánh dấu bước ngoặt trong cách Nhà nước tham gia chính sách nhà ở. Khác với giai đoạn trước, khi Nhà nước chủ yếu ban hành cơ chế, khuyến khích doanh nghiệp phát triển NƠXH, quỹ mới này cho phép Nhà nước trực tiếp tạo lập nguồn cung thông qua một thiết chế tài chính độc lập. Nhờ đó, nguồn cung nhà ổn định và lâu dài được hình thành, góp phần khắc phục tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phù hợp mà cơ chế thị trường khó giải quyết.

Điểm tích cực khác là nguồn vốn đa dạng: Ngân sách nhà nước, giá trị quỹ đất hạ tầng NƠXH, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, tiền bán tài sản công là nhà ở, cùng các khoản đóng góp tự nguyện. Hệ sinh thái tài chính này giúp giảm phụ thuộc vào doanh nghiệp và ngân hàng thương mại, tạo điều kiện để Nhà nước chủ động cung ứng nhà ở, hạn chế rủi ro đứt gãy nguồn vốn và giúp thị trường phát triển ổn định.

Đáng chú ý, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mô hình “chỉ cho thuê, không bán” sẽ nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của hàng triệu người. Trước đây, NƠXH bán có nhiều hạn chế, từ đầu cơ, chuyển nhượng lách luật đến giá vẫn cao so với thu nhập của nhóm yếu thế. Khi Nhà nước trực tiếp tạo ra nhà cho thuê phi lợi nhuận, giá thuê sẽ phù hợp với thu nhập, đồng thời cơ chế luân chuyển căn hộ giúp đất đai sử dụng hiệu quả, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và củng cố nền tảng an sinh xã hội.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, Quỹ còn tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung. Nguồn cung mới do Nhà nước tạo lập bổ sung phân khúc thiếu hụt, hạn chế tình trạng “lệch pha” khi nhà cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà bình dân rất ít. Các khu NƠXH đầu tư đồng bộ hạ tầng sẽ hình thành mô hình đô thị bền vững, nâng cao chất lượng sống và giảm áp lực lên thị trường nhà thương mại.

Nhận diện thách thức để triển khai hiệu quả

Các chuyên gia đánh giá, thách thức lớn nhất là bài toán nguồn vốn. Vốn điều lệ ban đầu 5.000 tỷ đồng và nâng lên tối thiểu 10.000 tỷ đồng trong 3 năm tới dù là bước khởi đầu quan trọng, nhưng vẫn nhỏ so với nhu cầu hàng trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm để phát triển NƠXH. Nếu không có cơ chế huy động nguồn lực mạnh mẽ, Quỹ khó tạo ra tác động đáng kể trong ngắn hạn. Giải pháp cốt lõi là mở rộng kênh huy động vốn xã hội, khuyến khích doanh nghiệp, các định chế tài chính tham gia, phát hành trái phiếu nhà ở, kêu gọi vốn quốc tế hoặc thí điểm mô hình Nhà nước - doanh nghiệp cùng đầu tư (PPP).

Một thách thức quan trọng khác thuộc về cơ chế vận hành và năng lực quản trị. Quỹ nhà ở quốc gia vận hành như đơn vị sự nghiệp công lập, đòi hỏi bộ máy quản lý chuyên nghiệp, có chuyên môn cao và khả năng phối hợp liên ngành. Việc trao quyền tuyển dụng linh hoạt, xây dựng cơ chế kiểm toán độc lập và công khai hóa toàn bộ hoạt động tài chính là yêu cầu cấp thiết để duy trì minh bạch, phòng ngừa rủi ro và tạo niềm tin cho xã hội.

Xác định đúng đối tượng thụ hưởng cũng là vấn đề cần chú trọng. Các dự án NƠXH thời gian qua còn tồn tại tiêu cực trong xét duyệt. Khi Quỹ vận hành theo mô hình cho thuê, cơ chế xét duyệt minh bạch, dựa trên dữ liệu dân cư là điều kiện để Quỹ thực sự phục vụ nhóm cần hỗ trợ.

Quỹ đất và vị trí dự án cũng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả. Nhà cho thuê chỉ phát huy ý nghĩa khi nằm tại khu vực hạ tầng kết nối tốt, gần nơi làm việc, trường học và dịch vụ công. Do đó, Quỹ cần gắn với quy hoạch đô thị tổng thể, ưu tiên quỹ đất sạch và đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đảm bảo người dân không chỉ có nhà để ở mà còn có nơi đáng sống.

Có thể thấy, Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ bổ sung kênh tài chính công mà quan trọng hơn, tạo ra thiết chế mới thúc đẩy thực thi chính sách an cư bền vững. Nếu triển khai hiệu quả, Quỹ sẽ trở thành điểm tựa vững chắc cho hàng triệu lao động, góp phần hạ nhiệt thị trường nhà ở và ổn định xã hội, đồng thời mở ra cơ hội phát triển đô thị cân bằng và bền vững./.