Doanh nghiệp địa ốc gặp khó trong tiếp cận vốn tín dụng
Một trong những đặc trưng của hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS là cần nguồn vốn lớn. Trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS là các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán…, nhưng ở Việt Nam, các định chế tài chính chưa hình thành đầy đủ nên thị trường này vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ khoảng giữa năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp (DN) địa ốc rất khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để triển khai đầu tư các dự án. Thực trạng các DN “khát vốn” đã ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở cũng như hoạt động của các DN trên thị trường. Cụ thể, về nguồn cung nhà ở, năm 2022, toàn thị trường có khoảng 48.500 sản phẩm mới được chào bán, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, tình trạng thiếu vốn còn khiến nhiều DN phải thu hẹp quy mô đầu tư kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; thậm chí, nhiều DN phải dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới…
Bình luận về “điễm nghẽn” thiếu vốn của thị trường BĐS, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Vinhomes - cho rằng, lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao hơn rất nhiều so với hoạt động đầu tư, kinh doanh thông thường (lên tới 200%). Tuy nhiên, với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có quá nhiều rủi ro so với các ngành nghề đầu tư, kinh doanh khác, do đó, với việc phải chịu hệ số rủi ro cao sẽ khiến lãi suất cho vay cao từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của DN địa ốc. Bên cạnh đó, vướng mắc tiếp cận tín dụng của các DN BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn so với các khoản vay thông thường, điều này cũng gây khó khăn cho DN.
Ngoài ra, theo GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực trạng các DN BĐS gặp khó khăn, thiếu vốn còn xuất phát từ việc phát triển quá nóng của DN. “Trên thị trường có những chủ đầu tư triển khai cùng lúc hàng chục dự án với số vốn lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng nhưng lại chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nên việc DN gặp khó nhiều khi là vì DN đã tự “lấy đá ghè chân mình” - ông Võ nói.
“Điểm nghẽn” về nguồn vốn đang dần được tháo gỡ
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị và có sức lan tỏa đến gần 40 ngành nghề, lĩnh vực khác. Do đó, việc tháo gỡ những khó khăn của thị trường, trong đó có điểm nghẽn về nguồn vốn là “lực đẩy” quan trọng hỗ trợ thị trường BĐS hồi phục, qua đó cũng tác động tích cực đến các lĩnh vực khác.
Để tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường BĐS, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã có nhiều động thái mạnh mẽ, chỉ đạo các Bộ, ngành chức năng liên quan đề ra những giải pháp giúp giải tỏa nguồn vốn cho các DN địa ốc, theo đó, thị trường đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực.
Cụ thể, tại Hội nghị Tín dụng BĐS được tổ chức vào đầu tháng 02/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có những chỉ đạo kịp thời đến các ngân hàng thương mại trong việc hỗ trợ tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho các DN. Theo đó, NHNN đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung nguồn vốn tín dụng cho các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Mặt khác, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án. Đồng thời, đảm bảo thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với DN BĐS.
Đặc biệt, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Thực hiện chỉ đạo của NHNN, ghi nhận trên thị trường cho thấy, tính đến ngày 06/3, đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay. Đồng thời cũng từ ngày 06/3, các ngân hàng đã đồng thuận giảm lãi suất huy động từ 0,2-0,5%/năm với kỳ hạn từ 6-12 tháng, qua đó, các ngân hàng sẽ có điều kiện để giảm lãi suất cho vay.
Cùng với những tín hiệu tích cực từ ngành ngân hàng, các DN BĐS cũng vừa mới đón nhận tin vui liên quan đến kênh trái phiếu DN. Cụ thể, ngày 05/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế. Trong đó, điểm mới đáng chú ý là DN có thể gia hạn thời gian thanh toán lãi, gốc trái phiếu thêm 2 năm. Theo số liệu thống kê của các cơ quan chức năng, khối lượng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS trong năm 2023 khá lớn (khoảng 119.000 tỷ đồng). Việc mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các DN BĐS, tuy nhiên, với quy định mới, nếu gặp khó khăn về dòng tiền, DN có thể thương lượng với trái chủ gia hạn thêm 2 năm, từ đó DN sẽ có thời gian thu xếp dần nguồn tiền trả cho trái chủ.
Một điểm mới quan trọng nữa đó là DN có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có rất nhiều sản phẩm BĐS ở nhiều phân khúc khác nhau, tuy nhiên, có những dự án hiệu suất bán hàng không tốt khiến DN gặp khó khăn về dòng tiền. Do đó, với quy định mới, thay vì DN phải đi bán sản phẩm BĐS thì có thể thương lượng với trái chủ để cấn trừ, tạo “lối thoát” cho cả DN địa ốc và trái chủ.
Bên cạnh những cơ chế, chính sách hỗ trợ, về phía DN BĐS, từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các DN cần cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bảo đảm phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi của DN. Thậm chí, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, các DN cần rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn, tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5-7 dự án, vượt quá khả năng của DN, dẫn đến lâm vào tình trạng khó khăn./.
Theo số liệu của NHNN, đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.
