Thắt chặt tín dụng vào bất động sản: Dòng vốn dịch chuyển dần sang thị trường chứng khoán

Khi tín dụng ngân hàngdần siết chặt…

Kinh doanh BĐS là hoạt động cần vốn trung và dài hạn, bởi vậy, ở các nước trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường này đều đến từ quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các DN BĐS lại phụ thuộc rất lớn vào vốn vay tín dụng và huy động từ khách hàng. Theo quy định, từ năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 01/01/2019. Như vậy, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ bị thu hẹp, nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án BĐS bị kiểm soát.

         

TS. Nguyễn Trí Hiếu        Hiện nay, tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức 6,8 triệu tỷ đồng, trong đó, tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khoảng 20%. Điều này rất đáng lo ngại bởi nếu dòng tiền tiếp tục đổ vào thì bong bóng BĐS có thể sẽ hình thành vào những năm tới.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, hiện nay, nguồn vốn cho thị trường BĐS của Việt Nam vẫn rất yếu, chủ yếu dựa vào các quỹ đầu tư, vay ngân hàng, đầu tư nước ngoài… Nếu thị trường BĐS chỉ dựa vào nguồn vốn như vậy thì sẽ rất rủi ro cho ngân hàng và cả nền kinh tế Việt Nam.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc thắt chặt tín dụng cho thị trường BĐS có tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh lĩnh vực này, trong đó có những bất lợi do lãi suất cho vay BĐS tăng. Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay BĐS sẽ hạn chế rủi ro bong bóng BĐS. Bởi, khi tín dụng BĐS bị thắt chặt với lãi suất cao, các nhà kinh doanh BĐS bắt buộc phải hạn chế hoặc thận trọng hơn trong hoạt động kinh doanh của mình. Ngay cả người mua BĐS cũng sẽ phải tính toán kỹ hơn trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Động thái này làm cho thị trường BĐS phát triển chậm, nhưng sẽ ổn định và tránh được bong bóng.

Tại buổi chia sẻ Cà phê cuối tuần “Cổ phiếu BĐS bớt sống ảo để gọi vốn chứng khoán!” do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam tổ chức, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - cũng cho biết: Thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã quản lý chặt chẽ hơn đối với các lĩnh vực rủi ro cao như: chứng khoán, BĐS, các dự án BT, BOT. Thế nhưng, dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS vẫn tăng 8-10%/năm, dòng vốn FDI vào BĐS cũng tăng mạnh trong năm 2018, đạt 6,5 tỷ USD trong 11 tháng, gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Do đó, Chính phủ và NHNN đã yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ hơn nữa rủi ro từ BĐS.

Thực tế, dòng vốn vào BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi đó ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay đối với một lĩnh vực vay dài hạn. Chính điểm này đã khiến nguồn vốn không bền vững và gặp rủi ro. Vì thế, cần phát triển các kênh huy động vốn khác như: thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) để phát triển thị trường BĐS - TS. Cấn Văn Lực nhận định.

…Doanh nghiệp bất động sản hy vọng vốn từ thị trường chứng khoán

Chia sẻ tại buổi Cà phê cuối tuần do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, ngoài việc vay vốn ngân hàng, DN BĐS vẫn có các nguồn vốn tiềm năng khác, đó là phát hành cổ phiếu và trái phiếu. Đây chính là cánh cửa còn để ngỏ cho các DN.

         

TS. Cấn Văn Lực        Dự kiến năm 2019, thị trường BĐS tiếp tục đà ổn định, đi vào chất lượng. Tùy từng phân khúc, trong đó phân khúc BĐS nhà ở (nhất là phân khúc bình dân), văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ sẽ có nhiều tiềm năng phát triển tốt trong bối cảnh dự báo đầu tư tư nhân và FDI tiếp tục diễn biến tích cực trong năm tới.

TS. Cấn Văn Lực thông tin thêm, kết quả kinh doanh của DN BĐS trong năm 2018 rất tốt, tăng 51% so với mức 31% của thị trường. Một số DN BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán và phát hành cổ phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, đây chính là tín hiệu rất tích cực.

Đồng quan điểm nêu trên, ông Lê Đức Khánh - Giám đốc chiến lược Công ty Cổ phần Chứng khoán Dầu khí (PSI) - nhận định: Năm 2019, cùng với việc cổ phần hóa DNNN, thị trường BĐS sẽ hưởng lợi thêm từ dòng vốn trên sàn chứng khoán. Bởi, nhà đầu tư lớn thường quan tâm đến các dự án hoặc quỹ đất sạch của các DN, do vậy, thị trường BĐS sẽ tiếp tục sôi động, các DN sở hữu quỹ đất vàng vẫn hấp dẫn trước con mắt của các công ty lớn chuyên phát triển BĐS trong và ngoài nước.

Ông Lê Đức Khánh phân tích thêm: Thông thường, các nhóm cổ phiếu lớn như ngân hàng, dầu khí, BĐS là những nhóm cổ phiếu nhạy cảm với thị trường và đóng vai trò dẫn dắt. Theo đó, các DN lớn có thị phần và có phân khúc sản phẩm tốt chắc chắn thu hút sự quan tâm từ phía các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Đối với các DN mới lên sàn, ít tên tuổi, việc thu hút vốn sẽ khó thành công. Để nhà đầu tư quan tâm hơn đến cổ phiếu BĐS, các DN thuộc nhóm này cần có thêm độ minh bạch thông tin, chính xác hơn về báo cáo tài chính. Khi đó, cổ phiếu BĐS tự khắc sẽ tăng giá trị và uy tín DN cũng sẽ tăng bậc trên thị trường chứng khoán.