Những quy định mới nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà, giúp cho thị trường BĐS có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Ảnh: T.K
Năm 2015 được coi là năm đánh dấu sự khởi sắc trở lại của thị trường BĐS. Thống kê của Bộ Xây dựng ước tính trong 6 tháng đầu năm 2015 có 14.550 giao dịch BĐS thành công tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Giao dịch BĐS tăng mạnh cũng đã giúp tồn kho BĐS giảm xuống đáng kể còn 67.443 tỷ đồng. Trên đà khởi sắc, niềm tin thị trường BĐS sẽ sớm trở lại “thời hoàng kim” càng lớn hơn khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với nhiều thay đổi tích cực bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7.
Quy định mới của Luật Nhà ở (sửa đổi) là các quỹ đầu tư nước ngoài, các công ty quốc tế hoạt động tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được phép mua nhà tại Việt Nam. Đáng chú ý, độ mở của Luật với đối tượng nước ngoài rất rộng, khi không giới hạn về số lượng căn hộ có thể mua; tuy nhiên, tổng số căn hộ lưu trú mà họ sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài. Những quy định này nhận được sự ủng hộ tích cực từ phía các nhà chuyên môn. Tập đoàn tư vấn và quản lý BĐS hàng đầu thế giới CBRE nhận định, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ đưa thị trường BĐS Việt Nam lên một nấc thang mới trong việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng đề ra những quy định khá “rắn” để lành mạnh hóa thị trường. Cụ thể, DN muốn kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng hay chủ đầu tư BĐS trước khi cho thuê, bán, mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải được ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm đối với khách hàng; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết thì ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư thực hiện bồi thường cho khách hàng. Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, đây là một điểm mới của Luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bởi thời gian qua thực tế xảy ra không ít trường hợp người mua nhà góp vốn rồi nhưng nhiều năm sau cũng chưa nhận được nhà, thậm chí sẽ không bao giờ nhận được nhà vì chủ đầu tư bỏ đi mất, hoặc phá sản không thể tiếp tục hoàn thành dự án gây bức xúc trong xã hội. Quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà, giúp cho niềm tin của người mua nhà quay trở lại thị trường.
Vẫn còn những lo ngại
Dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã chính thức có hiệu lực, nhưng đến nay việc soạn thảo các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chưa được hoàn thành. Để các hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh BĐS không bị gián đoạn, Bộ Xây dựng vừa ban hành Công văn số 1436/BXD-QLN hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Dù vậy, việc chậm trễ ra các Nghị định, Thông tư hướng dẫn vẫn khiến phần lớn DN cũng như khách hàng đều dè dặt chờ đợi các quy định cụ thể. Đồng thời, nhiều ý kiến cũng lo ngại về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khi ngân hàng thu phí bảo lãnh, chủ dự án sẽ cộng vào giá thành sản phẩm khiến giá nhà sẽ bị đẩy lên cao. Theo ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Việt Nam: phí bảo lãnh đương nhiên phải tính vào giá thành xây dựng nhà và các chủ đầu tư sẽ tìm cách hợp thức hóa chi phí này. Các DN ước tính nếu mức phí bảo lãnh ngân hàng rơi vào khoảng 0,5% đến 2% thì mỗi căn hộ dù diện tích nhỏ cũng sẽ tăng thêm chi phí vài chục triệu đồng.
Còn các DN vừa và nhỏ lại lo lắng khó tìm được ngân hàng bảo lãnh vì để đảm bảo an toàn, điều kiện bảo lãnh từ phía ngân hàng sẽ rất khắt khe và ít mặn mà với đối tượng DN vừa và nhỏ vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cũng có ý kiến cho rằng, vì hầu hết các dự án BĐS hiện đều vay vốn ngân hàng và khi cho vay, ngân hàng đều đã thẩm định dự án xem có đủ năng lực hay không. Cho nên quy định này vẫn chỉ là “bình mới rượu cũ” khi ngân hàng tự bảo lãnh khoản cho vay của mình, có chăng chỉ là cách để người mua nhà tin tưởng hơn. Bên cạnh đó, nhiều DN cũng băn khoăn mức phí bảo lãnh quy định liệu có phù hợp với năng lực tài chính, điều kiện DN hay không? Vì vậy, nhiều DN đề nghị cần thiết phải xây dựng khung biểu hoặc mức trần phí bảo lãnh để DN có thể chủ động xây dựng phương án kinh doanh và cân đối tài chính cho dự án trước khi đưa ra thị trường.
HOÀNG LONG
