Sàng lọc mạnh, phân hóa rõ nét
Chia sẻ tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 với chủ đề “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức chiều 15/4, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS - cho biết, trong quý đầu năm, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đồng thời tạo điều kiện để nguồn cung mới được triển khai.
Tuy nhiên, song hành với các yếu tố hỗ trợ, thị trường vẫn phải đối mặt với không ít áp lực từ môi trường bên ngoài. Biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất tiếp tục tạo ra những thách thức đáng kể, buộc cả doanh nghiệp lẫn người mua phải thận trọng và chọn lọc hơn trong các quyết định đầu tư.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”, vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại.
Một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các chủ thể tham gia thị trường. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, năng lực quản trị tốt và pháp lý minh bạch đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.
Thống kê cho thấy, trong quý I/2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh rõ nét quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Hoạt động M&A tiếp tục sôi động, trở thành một kênh tái cấu trúc quan trọng của thị trường.
Phân tích về diễn biến thị trường trong quý, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, VARS cho biết, về nguồn cung, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang chuyển dịch từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Trong đó, khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, nguồn cung tiếp tục mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD), hướng tới tiêu chuẩn xanh và bền vững.
Mặc dù nguồn cung có sự cải thiện, song mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu.
Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Cơ cấu phân khúc cũng ghi nhận sự điều chỉnh đáng chú ý. Phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm mạnh so với quý trước; trong khi phân khúc cao cấp tăng lên 53%, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh, nơi có lợi thế về quỹ đất và mức giá hợp lý hơn. Phân khúc trung cấp chiếm 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP. Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại giá 2 - 3 tỷ đồng tiếp tục khan hiếm. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một “điểm sáng” khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực. Vai trò của phân khúc này ngày càng rõ nét như một “trụ đỡ” quan trọng, góp phần ổn định cán cân cung - cầu của thị trường.
Diễn biến giá cũng phản ánh rõ quá trình tái định vị giá trị bất động sản. Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào gia tăng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh cục bộ.
Đáng lưu ý, thanh khoản thị trường không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.
Về giao dịch, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I, tương đương tỷ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương ứng hơn 22.000 giao dịch. Dù giảm nhẹ so với quý trước do có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhưng thanh khoản vẫn được đánh giá là duy trì ở mức khả quan.
“Sự ổn định tương đối này đến từ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, dưới tác động của lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng, dòng tiền trên thị trường đang chuyển sang trạng thái giải ngân có chọn lọc, thay vì tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước” - ông Chung thông tin.
Tái cấu trúc toàn diện, định hình chu kỳ phát triển mới
Trên nền tảng những chuyển động của thị trường trong quý đầu năm, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng với 6 xu hướng chủ đạo.
Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng nâng chuẩn, ưu tiên các dự án chất lượng cao, phát triển xanh và bền vững.
Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng và các cực tăng trưởng mới.
Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ, buộc các doanh nghiệp phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.
Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua, khi xu hướng đầu tư chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn.
Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường.
Thứ sáu, tái cấu trúc cơ chế vận hành theo hướng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn, đồng thời phân hóa sâu sắc giữa các nhóm chủ thể.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay tạo ra không ít áp lực trong ngắn hạn, nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn. Trong thời gian tới, thị trường được dự báo vẫn sẽ chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ ngày càng rõ nét hơn đối với các doanh nghiệp có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng linh hoạt.
Từ thực tiễn này, các chuyên gia khuyến nghị đối với chủ đầu tư, cần chủ động thích ứng chính sách, tập trung phát triển các sản phẩm có giá trị thực, đồng thời kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính. Các nhà môi giới cần nâng cao chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, minh bạch thông tin và đóng vai trò tích cực trong việc ổn định thị trường. Trong khi đó, nhà đầu tư và người mua cần thay đổi tư duy, hướng tới chiến lược trung và dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn./.
