Thiếu cơ sở dữ liệu, định giá đất chậm và gặp nhiều khó khăn

Định giá đất còn nhiều bất cập, năng lực tư vấn chưa đảm bảo

Chia sẻ tại Hội thảo Chuyên đề “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và hoạt động kiểm toán nhà nước” do KTNN vừa tổ chức, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội - bà Trần Thành Tâm - cho biết, việc định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, năng lực các đơn vị chưa đảm bảo. Hà Nội và nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn định giá đất chất lượng. “Không có nhiều đơn vị tư vấn mặn mà với công tác xác định giá đất trên thị trường hiện nay” - bà Tâm nói.

Theo bà Tâm, nguyên nhân là bởi việc áp dụng các phương pháp định giá đất, nhất là phương pháp thặng dư, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thẩm định viên, do chưa có quy định cụ thể. Trong khi đó, việc định giá trên thực tế còn nhiều bất cập do cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch.

Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp định giá khác nhau cho cùng một thửa đất, khu đất dễ dẫn đến kết quả chênh lệch. Đơn cử, dự án có giá trị đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án trên 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) sẽ có chênh lệch đáng kể trong định giá, dù vị trí gần nhau cùng trên một tuyến đường.

Đồng quan điểm, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Hòa Bình - ông Doãn Quang Hưng - cũng cho hay, để tính hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất, cơ sở để xác định giá đất cụ thể), tỉnh thường lựa chọn đơn vị tư vấn qua đấu thầu từ đầu tháng 10 để áp dụng hệ số mới đầu năm sau. Tuy nhiên, việc khảo sát các thửa đất đã giao dịch để tính hệ số điều chỉnh mất rất nhiều thời gian do năng lực các đơn vị tư vấn.

“Giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực tế thường tập trung ở một số điểm có thanh khoản tốt. Tuy nhiên hệ số k (dựa theo những giao dịch này) đang áp dụng cho cả một khu vực rộng lớn dẫn đến định giá không đồng đều” - ông Hưng nhận định.

Thông tin về những bất cập, hạn chế được phát hiện qua kiểm toán, Kiểm toán trưởng Kiểm toán nhà nước khu vực I Nguyễn Anh Tuấn chỉ rõ, việc xác định và phê duyệt giá đất cho các dự án giao đất còn chậm. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc xác định giá đất đồng thời với thời điểm giao đất. Tuy nhiên, kết quả kiểm toán cho thấy, dự án nào nhanh thì 2-3 tháng được phê duyệt giá đất, trung bình là 4-5 tháng, thậm chí có những dự án 2-3 năm sau mới được phê duyệt. Hậu quả là làm ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ nộp ngân sách, làm hạn chế hiệu quả sử dụng ngân sách.

Bên cạnh đó, còn tình trạng tài sản sử dụng để so sánh giá được hình thành trước thời điểm cần phải xác định giá, song đơn vị lại không thực hiện điều chỉnh theo quy định giá so sánh về mặt bằng tại thời điểm định giá. Một số chỉ tiêu sử dụng để xác định giá thiếu cụ thể nên khó áp dụng, dễ dẫn đến rủi ro.

Ngoài ra, nhiều dự án lấy thông tin giá của tài sản so sánh được thể hiện trong hợp đồng giao dịch, được lưu trữ tại các cơ sở công chứng. Điều này dẫn đến độ tin cậy, tính chính xác về giá của tài sản so sánh chưa đảm bảo giữa giá trên hợp đồng và giá thực tế giao dịch.

Kết quả kiểm toán còn cho thấy, các quy định, chế độ đang thiếu cụ thể. Đơn cử, tỷ lệ diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án để xác định giá đất đã có quy định, song chưa có hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, việc áp dụng trong thực tế còn tùy tiện, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm. Hay, với tình huống xác định chi phí phát triển của nhà đầu tư, các địa phương chưa quy định cụ thể tỷ lệ này mà cũng đang lấy tỷ lệ theo kinh nghiệm.

Trong khi đó, ông Đào Trung Chính - Cục Quy hoạch - Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định giá đất phải sát giá thị trường, đồng thời yêu cầu trong 6 tháng nếu giá đất trên thị trường tăng vượt 20% thì các địa phương phải điều chỉnh bảng giá đất cho sát với thị trường. Tuy nhiên, thời gian qua các địa phương gần như chưa thực hiện điều này.

Theo ông Chính, vướng mắc của thực trạng này là do các địa phương đều muốn thu hút đầu tư. Do đó, nếu đưa giá đất cao quá sẽ không thu hút được các nhà đầu tư. “Cần xác định giá đất theo mục tiêu khuyến khích thu hút đầu tư của địa phương” - ông Chính lưu ý.

Sẽ thay đổi toàn bộ hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá

Theo Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, trong đó nguyên nhân đầu tiên là việc thiếu cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, nên không đáp ứng được yêu cầu của đội ngũ tư vấn, Hội đồng thẩm định giá đất và chính quyền địa phương khi thực hiện thẩm định giá. Cùng với đó, chế độ chính sách hiện nay chưa quy định đầy đủ, chưa đồng bộ nên khi áp dụng còn khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính - ông Phạm Văn Bình - cho biết, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định rất rõ điều kiện để được thực hiện hoạt động tư vấn sử dụng đất. Đây là một lĩnh vực khác biệt với hoạt động tư vấn khác.

Ông Bình cho hay, Việt Nam hiện có khoảng gần 300 doanh nghiệp thẩm định giá và rất nhiều doanh nghiệp trong số này được phép thực hiện hoạt động tư vấn xác định giá đất. Thời gian vừa qua đã có những sai phạm liên quan đến định giá đất. Sai phạm này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có vấn đề về chính sách, thông tin, dữ liệu nhưng cũng có nguyên nhân thuộc về chủ quan, đó là đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá. Những vi phạm này đã và đang được xử lý.

Để nâng cao chất lượng hoạt động tư vấn, theo ông Bình, vấn đề này nằm ở rất nhiều quy định. Đặc biệt, Luật Giá (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 09/6/2023 với một hệ thống pháp luật hướng dẫn chi tiết liên quan, trong đó riêng về định giá có 2 Nghị định và 11 Thông tư quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để thành lập doanh nghiệp định giá; tiêu chuẩn, những điều cấm, quyền và nghĩa vụ của định giá viên. Theo đó, Luật Giá tách bạch rất rõ ràng trách nhiệm những người tham gia vào các khâu trong chuỗi liên quan đến định giá đất.

“Hiện nay, Bộ Tài chính đang hoàn thiện hệ thống về chuẩn mực. Từ nay đến trước 01/7/2024, Bộ Tài chính sẽ thay đổi toàn bộ hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá. Như vậy, về mặt pháp luật đã có những quy định siết chặt hơn. Còn về những vấn đề liên quan tới củng cố cơ sở dữ liệu, nâng cao đạo đức nghề nghiệp, hiện Bộ Tài chính đang thực hiện các giải pháp đồng bộ để nâng cao chất lượng hoạt động định giá đất” - ông Bình thông tin.

Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu còn nhấn mạnh, việc kiểm toán xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là cơ sở đánh giá tính hiệu quả của phương thức nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm. “Nhà nước xác định giá đất, quyết định giá đất là để điều tiết thị trường. Do đó, Nhà nước không định giá đất “theo đuôi” thị trường để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI” - ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị./.