 |
| Quang cảnh phiên thảo luận tại Nhà Quốc hội. Ảnh: quochoi.vn |
Những ý kiến trái chiều
Để tháo gỡ vướng mắc trong đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Chính phủ đề nghị sửa khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở) theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng theo pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng... Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Phát biểu thảo luận tại hội trường, đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk) tán thành quan điểm cần sớm sửa đổi quy định này để tháo gỡ bất cập, tuy nhiên, đại biểu đề nghị việc sửa đổi cần phải xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động tiêu cực.
 |
| Đại biểu Ngô Trung Thành phát biểu thảo luận. Ảnh: quochoi.vn |
Đại biểu phân tích, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho Nhà nước là rất lớn. Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy, việc đấu giá 1 hécta đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho NSNN số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD. Nếu 1 hécta đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thử tính khoảng 100 triệu/1m2 thì NSNN sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá.
“Như vậy, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, NSNN không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý” – đại biểu nói.
Đại biểu cũng lo ngại, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, phát sinh nhiều hệ lụy. Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và "nóng" hơn.
Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP. Hà Nội) cho rằng, việc sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư, thực chất là mở rộng quyền cho các chủ đầu tư, tuy nhiên quy định này có thể gây ra thất thoát. Bởi vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định.
“Như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ (Hà Nội) hoặc là trên đường Nguyễn Huệ (TP. Hồ Chí Minh) cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu 1m. Như vậy, sẽ tạo ra sự thất thoát rất lớn nguồn lực nhà nước. Chính vì vậy, cần hết sức cân nhắc, nếu như sửa đổi thì phải ghi vào đấy là phải tính tiền đất theo giá trị thị trường” - đại biểu Cường đề xuất.
Dùng quyền tranh luận, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) bày tỏ đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. “Chênh lệch giá và thất thoát hay không là do chúng ta định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật” - đại biểu nói.
Đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) thì cho rằng, nếu chỉ so sánh đơn thuần thì sẽ có chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá. Nhưng thực tế đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ. "Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước thu hồi đem đấu giá và người trúng đấu giá nếu là người khác thực hiện dự án trên khu đất của họ?" - đại biểu Hậu nêu vấn đề.
Theo đại biểu, điều bất cập trong Luật Đầu tư mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại, còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có mét vuông đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. Đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng.
Các quy định hiện hành cũng tạo ra câu chuyện “con gà - quả trứng” trong phát triển nhà ở thương mại, là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư. Đây là thực tế gây nên nhiều trì trệ thời gian qua.
Vì thế, đại biểu Hậu cho rằng, sửa như dự thảo Luật là hợp lý, hợp tình và thực tiễn, sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này. “Khi nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới, kéo theo sự phát triển thương mại dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không tính được bằng tiền và tôi tin rằng, giá trị ấy lớn hơn nhiều chênh lệch địa tô mà nhiều đại biểu lo ngại Nhà nước sẽ bị thất thoát” - đại biểu Hậu nêu quan điểm.
Đề xuất xây dựng đề án thí điểm riêng
Phát biểu tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.
Theo Bộ trưởng, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài, từ năm 2014. Sau đó, vướng mắc này đã sửa đổi tại điều 75 Luật Đầu tư 2020 nhưng thực chất chưa xử lý được bất cập tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng lên.
Các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất.
 |
| Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng giải trình vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm. Ảnh: quochoi.vn |
"Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc. Hà Nội có 102 dự án, TP. Hồ Chí Minh có 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…" - Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho biết.
Nhấn mạnh đây là vấn đề lớn, khó, nếu không xử lý thì sẽ ách tắc, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển, nhưng nếu làm không chặt chẽ, thận trọng thì sẽ gây hậu quả, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, nội dung này cần được nghiên cứu thận trọng, đầy đủ hơn, đảm bảo sự chặt chẽ, hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, nhân dân.
Qua ý kiến đại biểu Quốc hội và cơ quan thẩm tra, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đề xuất 2 phương án. Phương án thứ nhất như Chính phủ trình, có rà soát lại chặt chẽ quy định chuyển đổi sử dụng đất.
Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đó là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình Kỳ họp thứ 3 vào tháng 5/2022 của Quốc hội đối với những người đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
Giải trình, làm rõ ý kiến đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cũng nhấn mạnh, những điều băn khoăn của các đại biểu Quốc hội là phù hợp, quy định mới có thể bị trục lợi chính sách nên phải cân nhắc, tính toán hết sức cẩn thận, có thể thực hiện thí điểm như đề xuất của Ủy ban Pháp luật.
Đ. KHOA
