Tình trạng khó cấp sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư vẫn còn phổ biến. Ảnh: Thái Anh
Người dân có thể kiện nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng
Vừa qua, tại buổi giao lưu trực tuyến “Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở” (gọi tắt là sổ hồng) do Báo Tài nguyên và Môi trường tổ chức, giới chuyên gia đồng quan điểm cho rằng, người dân có thể kiện nếu chủ đầu tư không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.
Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Mai Văn Phấn, việc khó cấp sổ hồng cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại là do lỗi của chủ đầu tư. Trong đó, có thể kể đến việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt...; chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua…
Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Phạm Thị Thịnh cũng cho biết, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật. Việc chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất là một trong những vi phạm pháp luật. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Theo đó, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.
Trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư được quy định rõ tại khoản 2, Điều 22 và khoản 2, Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ hồng cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong khi khoản 4, Điều 23 của Luật này quy định: Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng.
Như vậy, pháp luật đã có quy định để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận tại hợp đồng, trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ hồng. “Người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà” - ông Hưng nhấn mạnh.
Phải tách bạch mối quan hệ “tay ba” trong quá trình xử lý
Liên quan đến việc xử lý vi phạm, ông Mai Văn Phấn cho biết, quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường là luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà cũng như phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư cũng như trách nhiệm của các cơ quan có liên quan.
Theo ông Phấn, trong quá trình xử lý, cơ quan nhà nước phải tách bạch giữa người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan, không để mối quan hệ “tay ba” chi phối. Trong đó, nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp sổ hồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.
Đối với cơ quan nhà nước, phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện (từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho khách hàng), đồng thời, chỉ đạo cơ quan chức năng có giải pháp đề xuất cụ thể nhằm giải quyết triệt để các vi phạm.
Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp sồ hồng cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thì phải hoàn trả và bồi thường; không để vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp sổ hồng cho người mua, làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Thậm chí, theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 vừa được Chính phủ ban hành về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ. Theo đó, mức thấp nhất là từ 50 ngày đến 6 tháng, phạt từ 10 đến 100 triệu đồng; vi phạm từ 6 - 9 tháng phạt tối đa 300 triệu đồng; vi phạm từ 9 - 12 tháng phạt tối đa 500 triệu đồng; mức cao nhất là từ 12 tháng trở lên phạt tối đa 1 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Hồng Bách, mức xử phạt cao nhất này cũng chưa đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư. “Mức phạt 1 tỷ đồng đối với những dự án nhà có mức đầu tư vài nghìn tỷ đồng không phải là lớn. Trong khi chủ đầu tư có thể trục lợi về tài chính rất nhiều nếu như mang dự án, mang khối tài sản vài nghìn tỷ đồng đi cầm cố để vay ngân hàng hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước” - ông Bách nhấn mạnh.
XUÂN HỒNG
