Bàn giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho người có công

Nhiều rào cản làm hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội

Chia sẻ tại Hội thảo “Chính sách về NƠXH đối với người có công” tổ chức ngày 30/12, ông Trần Hồng Quảng - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp của thương binh và người khuyết tật Việt Nam cho biết, chăm lo đời sống cho người có công với cách mạng luôn là chủ trương lớn, xuyên suốt của Đảng và Nhà nước, thể hiện đạo lý “uống nước nhớ nguồn” tốt đẹp của dân tộc. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi Luật Nhà ở 2023 đã mở ra những cơ chế mới mang tính đột phá nhằm hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Cũng theo ông Quảng, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc NƠXH, nổi bật là việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 và đã đạt được một số kết quả tích cực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn NƠXH, vượt khoảng 2% so với kế hoạch (100.275 căn). Lũy kế đến hết năm 2025, quy mô các dự án NƠXH đang triển khai đạt khoảng 657.395 căn, tương đương 62% chỉ tiêu của Đề án. Trong số 19 địa phương được dự báo sẽ hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu NƠXH do Thủ tướng Chính phủ giao, cả 2 thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều được xác định sẽ hoàn thành chỉ tiêu năm 2025, lần lượt với 5.158 căn vượt 10% và 13.040 căn đạt 100%. Cùng với đó, một số địa phương ghi nhận kết quả vượt trội như Thái Nguyên đạt 390%, Nghệ An 175%, Phú Thọ 154%, Hưng Yên 137%, Hải Phòng 123%, Bắc Ninh 120%...

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, các đại biểu tại Hội thảo cũng đánh giá công tác phát triển NƠXH vẫn còn gặp nhiều thách thức, từ thủ tục pháp lý, nguồn vốn đến quỹ đất.

Cụ thể, nhiều chủ đầu tư phản ánh các thủ tục pháp lý về chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất và xác định giá đất còn kéo dài, làm tăng chi phí và chậm tiến độ dự án. Bên cạnh đó, việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi chưa thực sự thuận lợi và định mức lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp chưa quan tâm đầu tư, dẫn đến nguồn cung tại một số địa phương còn hạn chế. Ngoài ra, nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển NƠXH cũng như bố trí đầy đủ quỹ đất để phát triển phân khúc này…

Hệ quả là nguồn cung NƠXH hiện nay rất thiếu hụt, khiến các cán bộ, công chức, người lao động và đặc biệt là đối tượng người có công rất khó để mua được nhà. Vấn đề này càng trở nên cấp bách trong bối cảnh hiện nay khi thực hiện sáp nhập các đơn vị hành chính, nhiều cán bộ và gia đình chính sách phải chuyển đến địa bàn làm việc mới nhưng chưa có chỗ ở ổn định, gây ảnh hưởng lớn đến đời sống và tâm lý công tác.

Gỡ “điểm nghẽn” để người có công hiện thực hóa giấc mơ an cư

Bên cạnh rào cản trong phát triển nguồn cung, về phía cầu, ông Nguyễn Hoàng Long - đại diện Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết đối tượng thụ hưởng NƠXH là người có công hiện cũng gặp một số khó khăn trong tiếp cận tín dụng để hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Một là, rào cản về độ tuổi và thời hạn vay, đây là rào cản lớn nhất. Theo ông Long, người có công đa số là thương binh, bệnh binh kháng chiến đều đã cao tuổi (phần lớn trên 60, thậm chí 70 tuổi). Trong khi đó, về phía quy định của ngân hàng, để đảm bảo khả năng thu hồi nợ, các ngân hàng thường quy định tuổi tối đa của người vay tại thời điểm tất toán khoản vay là 70 hoặc 75 tuổi. Như vậy, nếu một bác thương binh 65 tuổi đi vay, thời hạn vay tối đa chỉ được 5 - 10 năm, đồng nghĩa số tiền gốc, lãi phải trả ngân hàng hàng tháng rất cao, thường quá sức đối với đồng lương hưu và trợ cấp của người có công.

Hai là rào cản về chứng minh nguồn trả nợ. Theo quy định tại Nghị định số 77/2024/NĐ-CP, mức chuẩn trợ cấp ưu đãi người có công là 2.789.000 đồng. Một thương binh hạng nặng có thể nhận 5 - 7 triệu đồng/tháng. Đây là nguồn thu nhập ổn định nhất (được ngân sách đảm bảo). Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thương mại khi thẩm định hồ sơ vay thường yêu cầu thu nhập phải đảm bảo hệ số an toàn khoảng 70%. Tức là sau khi trả nợ ngân hàng, người vay phải còn một khoản tiền tối thiểu để sinh sống. Trong khi đó, với mức thu nhập 7 triệu, trả nợ 4 - 5 triệu, còn lại 2 triệu thì không đủ chi phí sinh hoạt tối thiểu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Do đó, hồ sơ vay thường bị từ chối hoặc yêu cầu giảm số tiền vay xuống mức rất thấp (không đủ mua nhà).

Ba là, rào cản về tài sản đảm bảo (tính pháp lý của dự án). Hiện nay, dù Luật Nhà ở 2023 đã được thực thi một thời gian, nhưng một số dự án NƠXH vẫn chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) do vướng mắc ở khâu xác định giá đất hoặc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Khi chưa có Sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện pháp lý chặt chẽ, các ngân hàng thương mại rất e ngại nhận thế chấp, vì rủi ro tranh chấp pháp lý là rất cao.

Từ thực tế trên, đưa khuyến nghị nhằm tháo gỡ nút thắt tiếp cận tín dụng cho người có công, ông Long đề xuất để người có công đủ khả năng trả nợ cần hạ lãi suất cho vay thông qua cơ chế cấp bù lãi suất.

Hiện nay, gói 120.000 tỷ đồng vẫn là nguồn vốn huy động từ dân cư của các ngân hàng thương mại, nên lãi suất không thể quá thấp. Do đó kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế sử dụng một phần ngân sách để cấp bù lãi suất (khoảng 2 - 3%/năm) trực tiếp cho các khoản vay của người có công tại các ngân hàng thương mại, nhằm mục tiêu đưa lãi suất cho vay thực tế đối với người có công về mức cố định 4.8% - 5%/năm (tương đương lãi suất của Ngân hàng Chính sách xã hội), nhưng quy mô vốn và thủ tục lại nhanh gọn theo chuẩn ngân hàng thương mại.

Về phía các tổ chức tín dụng, ông Long cho rằng, để giải quyết bài toán “độ tuổi”, các ngân hàng có thể triển khai sản phẩm “Gói vay liên kết thế hệ", tức sản phẩm cho vay đồng trách nhiệm. Theo đó gói vay này sẽ cho phép con đẻ hoặc người giám hộ pháp lý của người có công cùng đứng tên trên hợp đồng tín dụng (người đồng trả nợ).

Theo ông Long, nếu thực hiện gói vay này sẽ có nhiều lợi ích. Đó là, thời hạn vay sẽ được tính theo độ tuổi của người con (có thể kéo dài lên 25 - 30 năm). Điều này giúp chia nhỏ khoản nợ, giảm áp lực trả nợ hàng tháng xuống mức thấp nhất. Mặt khác, tài sản nhà ở vẫn có thể đứng tên người có công để hưởng các ưu đãi về thuế, giá bán NƠXH theo quy định pháp luật hiện hành. Ngoài ra, nguồn thu nhập để chứng minh trả nợ sẽ là tổng thu nhập của cả gia đình (bố mẹ và con cái), từ đó tăng khả năng được duyệt hồ sơ.

Đưa khuyến nghị để thúc đẩy gia tăng số lượng dự án NƠXH dành cho người có công, các đại biểu kiến nghị các địa phương cần đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH cho người có công vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm.

Đồng thời, quyết liệt thu hồi đất của các dự án thương mại, dự án công nghiệp chậm triển khai để chuyển đổi sang làm NƠXH. Ưu tiên các vị trí đất sạch, gần các bệnh viện, trung tâm điều dưỡng người có công để xây dựng các khu chung cư chuyên biệt.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng cơ chế “đặt hàng”. Theo đó, thay vì để thị trường tự điều tiết, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo thông qua cơ chế đặt hàng, theo hướng Bộ Nội vụ rà soát số lượng người có công cần nhà tại từng địa phương, sau đó gửi Bộ Xây dựng giao chỉ tiêu cho địa phương, tiếp đó địa phương đặt hàng doanh nghiệp xây dựng (bao gồm cả doanh nghiệp của thương binh) với cơ chế bao tiêu sản phẩm đầu ra. Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm về đầu ra, còn người có công chắc chắn có nhà.

Ngoài ra, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người có công trong việc thực hiện các thủ tục hành chính khi mua nhà, các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy mạnh ứng dụng dữ liệu dân cư (theo Đề án 06). Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ kết nối dữ liệu với Bộ Nội vụ và Bộ Công an. Khi đó, người có công chỉ cần dùng thẻ căn cước công dân gắn chíp để đăng ký mua nhà. Hệ thống sẽ tự động xác nhận tư cách người có công, tình trạng nhà ở hiện tại, loại bỏ hoàn toàn các thủ tục “xin xác nhận” thủ công, rườm rà tại cấp xã, phường./.