Bất động sản công nghiệp “hút khách”

Nhu cầu về bất động sản công nghiệp luôn có xu hướng tăng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp, khu chế xuất với tổng diện tích gần 1,3 triệu hec-ta. Tính trung bình, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt trên 75%. Trong đó, tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc là 82% và tại các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu thuê ở mức cao và luôn trong xu hướng tăng đã đẩy giá thuê đất công nghiệp tăng ổn định từ 8 - 12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất, với giá thuê khu công nghiệp trung bình là 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình đạt 188 USD/m2/chu kỳ thuê. Bên cạnh đó, nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh, với giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng.

Lý giải nguyên nhân phân khúc bất động sản công nghiệp “hút khách”, VARS cho rằng nhờ môi trường chính trị ổn định, các chính sách ưu đãi thuế, lợi thế cơ cấu dân số vàng với lực lượng lao động trẻ cao, chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực… Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông và logistics đã giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp và các thị trường tiêu thụ trong, ngoài nước.

Cùng với đó là cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA), Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP)...

Ngoài ra, việc nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu từ Trung Quốc sang một số nước trong khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, đã góp phần quan trọng thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp…

Đặc biệt, theo ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao, Bộ phận Tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp đang được hưởng lợi lớn từ sự phát triển của ngành bán dẫn.

Ông Thomas Rooney cho biết, Việt Nam đang trở thành “điểm nóng” đầu tư đối với ngành công nghiệp bán dẫn, thu hút nguồn vốn và sự quan tâm lớn từ các doanh nghiệp quốc tế. Theo đó, thời gian qua, Việt Nam đã thu hút nhiều “ông lớn” trong ngành bán dẫn như Intel, Samsung, Qualcomm, Infineon, Amkor… với nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà máy, mở rộng sản xuất, lắp ráp có giá trị lên tới hàng tỷ USD. Nhu cầu đầu tư sản xuất, lắp ráp bán dẫn đã tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp thông qua việc gia tăng nhu cầu về nhà xưởng đáp ứng được tốt các yêu cầu về cơ sở hạ tầng, dịch vụ của ngành bán dẫn.

Theo một số nghiên cứu, dự báo đến cuối năm 2024, ngành công nghiệp bán dẫn Việt Nam sẽ vượt giá trị 6,16 tỷ USD, đưa Việt Nam trở thành một trong những trung tâm sản xuất quan trọng của nhiều doanh nghiệp bán dẫn toàn cầu.

Ông Thomas Rooney

Vẫn còn nhiều thách thức

Bên cạnh những cơ hội, lợi thế để phát triển, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với khá nhiều thách thức.

Cụ thể, một số thị trường trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai… đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tốc độ đô thị hóa nhanh. Đồng thời, cơ sở hạ tầng mặc dù có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.

Cùng với đó, chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, tốn nhiều thời gian, chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư; đặc biệt các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi còn thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Mặt khác, thách thức còn đến từ việc thiếu hụt lao động có trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, nhất là chi phí tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực...

Thêm nữa, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam còn chịu sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, Malaysia…

Từ thực tế trên, để thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển bền vững, lãnh đạo VARS kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ cho sự phát triển của các khu công nghiệp.

Ngoài ra, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Cùng với đó là tăng cường các chính sách thu hút đầu tư vào giáo dục, đào tạo nghề, đặc biệt là trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.

Về phía các địa phương, các doanh nghiệp, cần thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường; tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển khu công nghiệp bền vững...

Đối với các nhà đầu tư, đưa khuyến nghị, ông Thomas Rooney cho rằng, để có thể bắt đầu đầu tư bất động sản công nghiệp hiệu quả tại Việt Nam, nhà đầu tư cần lưu ý 3 điểm.

Một là, cần hiểu rõ quy trình cấp phép và thời gian nhận giấy chứng nhận đầu tư. Thời gian cấp phép có thể khác nhau tùy theo từng tỉnh, thành phố.

Hai là, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về nguồn nhân lực tại địa phương, bởi lẽ, Việt Nam có thế mạnh về nguồn lao động, nhưng cũng có sự thiếu hụt lao động lành nghề ở một số khu vực nhất định.

Ba là, nhà đầu tư cần tránh việc chỉ hợp tác với một vài chủ đầu tư dự án. Thay vào đó, các nhà đầu tư nên sử dụng dịch vụ của một công ty môi giới về bất động sản công nghiệp uy tín, có kinh nghiệm để có được góc nhìn tổng quan đầy đủ về thị trường, nhận diện được các cơ hội đầu tư tiềm năng và được hỗ trợ nhiều mặt trong quá trình đầu tư cả về khía cạnh thực hiện thủ tục pháp lý cũng như bảo vệ lợi ích trong đàm phán thương mại…/.