Bất động sản đa công năng: Giải pháp giảm áp lực giá nhà ở đô thị

Nhu cầu về bất động sản đa công năng gia tăng

Chia sẻ tại Hội thảo “Livehouse - Mô hình BĐS thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá BĐS trong đô thị”, ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes) - cho biết, hiện nay quá trình đô thị hóa ở nước ta diễn ra nhanh chóng, với tỷ lệ dân số đô thị năm 2024 đạt 44,3% và dự kiến vượt 50% vào năm 2030. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện đang đối diện với những thách thức về nguồn cung. Sự khan hiếm các sản phẩm BĐS tại vùng lõi trung tâm các đô thị khiến giá BĐS khu vực này liên tục lập đỉnh. Không chỉ đại bộ phận người dân có nhu cầu an cư khó tiếp cận được với các sản phẩm có mức giá phù hợp, mà cả những người có nhu cầu tìm mặt bằng để đầu tư, kinh doanh cũng khó tính toán bài toán đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Song song với đó, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu sử dụng không gian của nhóm khách hàng trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp, hộ kinh doanh cá thể. Ngày càng nhiều người tìm kiếm những loại hình BĐS đa công năng, nơi họ vừa có thể sinh sống, làm việc và kinh doanh, nhưng cũng phải đảm bảo chi phí không quá sức với nhóm khách hàng mới. Chính vì vậy, thị trường đang đòi hỏi những mô hình BĐS thế hệ mới, đa năng, linh hoạt, đảm bảo định hướng quy hoạch, pháp lý, đồng thời có mức giá hợp lý để người mua có thể tiếp cận được.

Dẫn khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES), ông Toan cũng cho biết, nếu như trước đây, BĐS chủ yếu được coi là khoản đầu tư tích trữ hoặc kênh đầu cơ ngắn hạn, thì hiện nay, BĐS được kỳ vọng như một kênh đầu tư tăng trưởng với mức sinh lời cạnh tranh cao. Do đó, những yếu tố như “thời hạn sở hữu” không còn là rào cản quá lớn trong tâm lý đầu tư, miễn đó là sản phẩm có pháp lý minh bạch, quyền lợi của nhà đầu tư được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ, quy hoạch rõ ràng, đúng định hướng.

Từ thực tiễn đó, ông Toan cho rằng, những sản phẩm BĐS thế hệ mới như “livehouse” - dòng sản phẩm được phát triển tại vị trí lõi đô thị, quyền sở hữu có thời hạn và kết hợp nhiều mục đích khác nhau trong cùng một không gian, từ lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng - ra đời sẽ là lời giải quan trọng, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả.

Phát biểu về mô hình livehouse, GS,TS. Hoàng Văn Cường - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng đánh giá cao về những ưu việt của mô hình này.

Ông cho rằng, livehouse có thể khơi dậy một xu thế mới. Bởi vì, hành vi sử dụng BĐS đầu tiên là bắt đầu từ nhu cầu ở, nhưng gắn liền với nó là mục tiêu sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hai mục tiêu này đang thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội từng nước.

“Tại sao ở nhiều nước, giá BĐS không tăng phi lý như ở Việt Nam? Bởi vì họ dừng lại ở nhu cầu sử dụng, còn ở ta, lại có thêm động cơ thứ hai là sở hữu, tích lũy tài sản. Từ đó, BĐS bị đẩy giá lên theo kỳ vọng tăng giá tài sản, chứ không hẳn theo giá trị khai thác thực tế. Ở nước ngoài, giá trị BĐS của họ thường gắn với hiệu quả khai thác thực, chứ không phải đầu cơ, do họ đánh thuế cao. Như Hàn Quốc còn đánh thuế hết cả phần giá chênh lệch” - ông Cường chia sẻ.

Vì vậy, vị chuyên gia nhận định livehouse có thể góp phần kéo giá BĐS giảm, bởi mô hình này phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế. Với thời hạn sở hữu rõ ràng và khả năng khai thác đa công năng, Livehouse sẽ tạo ra lợi ích thiết thực, đồng thời góp phần giải bài toán giá BĐS leo thang do nhu cầu sở hữu vượt quá nhu cầu sử dụng.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, các mô hình BĐS truyền thống hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng thay đổi của người dân và nhà đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể khi ngày càng quan tâm đến các sản phẩm BĐS mang tính linh hoạt, tích hợp đa chức năng, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, nghỉ dưỡng, kinh doanh.

Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, thị trường cần một mô hình BĐS thế hệ mới như livehouse. “Được thiết kế đa năng và quy hoạch tổng thể với đầy đủ tiện ích, hạ tầng hỗ trợ sẵn có, cho phép khai thác linh hoạt các mục đích, livehouse sẽ giúp tối ưu dòng tiền cho nhà đầu tư, tạo ra dòng tiền thật và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Ngoài ra, livehouse được cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật. Hình thức pháp lý này giúp giảm chi phí đầu tư, tối ưu giá bán và dễ tiếp cận hơn so với nhà phố hay shophouse (nhà phố thương mại) sở hữu lâu dài” - ông Đính nói.

Cần cơ chế khuyến khích mô hình bất động sản mới

Chia sẻ về tâm lý sở hữu BĐS, PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội - cho biết, trước đây, khi nhắc đến BĐS thuộc dự án giao đất có thời hạn, tâm lý của người dân thường lăn tăn. Họ chỉ an tâm khi nghe đến BĐS vô thời hạn. Nhưng hiện nay, tâm lý này đã có sự thay đổi, bởi nhà đầu tư và khách hàng hiện đã hiểu rõ hơn các quy định pháp luật, rằng đất có thời hạn không đồng nghĩa với việc hết hạn là mất.

Theo ông Tuyến, tại điểm c, Điều 172 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ: Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người dân có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn, với thời gian không vượt quá chu kỳ cũ. Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục gia hạn đất. Do đó, quyền lợi của nhà đầu tư BĐS vẫn đảm bảo. Chính vì vậy, những mô hình sở hữu có thời hạn như livehouse sẽ được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Đặc biệt, pháp lý cho mô hình này về cơ bản đã có nền tảng, đủ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng, để mô hình này phát triển đúng tiềm năng, hành lang pháp lý cần cụ thể hơn, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển và cần tháo gỡ các rào cản về đất đai, thủ tục.

“Tôi được biết, hiện Ban Chính sách và chiến lược Trung ương đang chuẩn bị nghiên cứu tổng kết, sửa đổi Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” và chúng ta cũng đang xem xét điều chỉnh một số nội dung trong Luật Đất đai, nhằm phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đây sẽ là cơ hội tốt để lồng ghép các quy định dành riêng cho BĐS đa chức năng, như livehouse, trong tiến trình hoàn thiện thể chế giai đoạn tới” - ông Tuyến chia sẻ.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đồng tình, livehouse là một loại hình mới nhưng được phát triển dựa trên các mô hình cũ như condotel (căn hộ khách sạn), officetel (căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú), nhằm đáp ứng xu hướng mới của thị trường. Vì vậy, những loại hình BĐS mới như này cần có sự đón nhận, tiếp đó là nghiên cứu để khuyến khích phát triển và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.

“Mô hình mới lúc đầu có thể dễ khiến nhiều người mông lung, chưa rõ ràng, nhưng theo thời gian sẽ trở nên quen thuộc nếu được triển khai đúng hướng. Cơ sở pháp lý cơ bản cho mô hình này là đã có, tuy nhiên để mô hình này vận hành trôi chảy và bền vững, chắc chắn vẫn cần có thêm các nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý” - ông Dũng nhìn nhận./.