Chính sách nhà ở xã hội phải nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp tạo lập được nhà ở

Phát triển NOXH chưa đạt kế hoạch, chưa đáp ứng nhu cầu

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt “Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong đó đặt mục tiêu phát triển 428.000 căn NOXH trong giai đoạn 2021-2025 và 572.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026-2030, nhưng kết quả đạt được còn rất khiêm tốn.

Tại Hội nghị triển khai “Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” ngày 19/5/2023, Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2021 đến ngày 18/5/2023, cả nước mới hoàn thành 41 dự án NOXH khu vực đô thị với khoảng 19.516 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025 và đang triển khai thực hiện 294 dự án với khoảng 288.499 căn.

Trước đó, vào tháng 4/2023, kết quả được Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của 60/63 địa phương cho thấy, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NOXH khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn.

Trong đó, NOXH dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ; NOXH cho người có thu nhập thấp đô thị, đã hoàn thành 181 dự án với khoảng 94.390 căn hộ và đang triển khai 291 dự án với khoảng 271.500 căn hộ.

Tính riêng tại TP.HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 23 dự án NOXH với 18.085 căn trong giai đoạn 2015-2020 đạt 75% kế hoạch và dự kiến triển khai đầu tư xây dựng 25 dự án NOXH giai đoạn 2021-2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn.

Phân tích những số liệu trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra vấn đề cần lưu ý: Kết quả có 307 dự án với 157.000 căn hộ NOXH đã hoàn thành đưa vào sử dụng là số lượng lũy kế từ năm 2011 đến nay, nên chưa cho thấy rõ kết quả phát triển NOXH theo từng năm, nhất là trong các năm gần đây.

Đồng thời, báo cáo tổng kết năm 2020, 2021, 2022 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy công tác phát triển NOXH của cả nước tiếp tục sụt giảm mạnh, chỉ hoàn thành 19 dự án NOXH đưa vào sử dụng với 4.671 căn.

Trong đó, năm 2020 chỉ hoàn thành 08 dự án với 1.677 căn; năm 2021 chỉ hoàn thành 05 dự án với 1.694 căn và năm 2022 cũng chỉ hoàn thành được 06 dự án với 1.300 căn.

“Nhìn chung, kết quả phát triển NOXH chưa đạt kế hoạch đã đề ra, chưa đáp ứng kịp nhu cầu nhà ở rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư”

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thông qua hoàn thiện chính sách

Theo các chuyên gia, để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ NOXH vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH để hỗ trợ cho người mua, thuê mua NOXH.

Đồng thời giúp huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hoá từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển NOXH, tạo điều kiện cho các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Trong văn bản gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng ngày 18/6/2023 để góp ý về một số quy định liên quan đến chính sách NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch HoREA nêu rõ, cần thống nhất nhận thức, khắc phục quan niệm NOXH là “nhà rẻ tiền” có chất lượng thấp.

Vì vậy, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần khẳng định NOXH là nhà ở có chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại - Hiệp hội HoREA kiến nghị. Muốn bảo đảm chất lượng NOXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại thì những quy định trong Dự thảo Luật cần được chỉnh sửa, bổ sung cho hợp lý.

Đồng thời, các chuyên gia phân tích, việc quy định 12 “đối tượng hưởng chính sách NOXH” trong Dự thảo Luật chưa phân định rõ 02 nhóm đối tượng là nhóm đối tượng được hưởng “chính sách NOXH” và nhóm đối tượng được Nhà nước “hỗ trợ cải thiện nhà ở”.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội HoREA, nhà ở của các “đối tượng được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở” không bị hạn chế “quyền” của chủ sở hữu nên “nhà ở của các đối tượng được Nhà nước hỗ trợ, cải thiện nhà ở” không phải là NOXH.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “điều kiện về thu nhập” đối với các đối tượng mua, thuê mua NOXH “phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN)”, trừ trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang thì “không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập”.

Quy định này đã loại trừ rất nhiều người không đáp ứng “điều kiện về thu nhập” nên không được mua, thuê mua NOXH. Bởi lẽ, những người này tuy có nộp thuế TNCN nhưng với mức nộp thuế rất thấp và thực chất vẫn là người có thu nhập thấp đô thị - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Do đó, cần phải xem xét mở rộng thêm đối tượng nộp thuế TNCN thuộc bậc 1 của các bậc thuế TNCN dưới 60 triệu đồng/năm được mua, thuê mua NOXH.

Đồng thời, Hiệp hội HoREA đánh giá rất cao việc Ban Kinh tế Trung ương đang chủ trì xây dựng Đề án “Tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với phát triển NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp” để trình Ban Bí thư, với kỳ vọng sẽ có giải pháp về cơ chế để hỗ trợ người có thu nhập thấp tại đô thị tạo lập được nhà ở.

Bởi có nhiều người tuy có nộp thuế TNCN nên không được mua, thuê mua NOXH, nhưng thu nhập còn lại hàng năm cũng không đủ để mua nhà ở thương mại. Thực tế tại các nước công nghiệp phát triển hiện nay đều có cơ chế cho người mua nhà ở thương mại được vay tín dụng dài hạn (25-30 năm).

Chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH được vay với lãi suất thấp (quy định hiện nay là 4,8 - 5%/năm) và được vay dài hạn (quy định hiện nay là tối đa 25 năm) là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất trong các chính sách về NOXH.

Hiệp hội HoREA

Theo Hiệp hội HoREA, chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn cần phải được xem là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất.

Bởi lẽ các chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế Thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể. 

Nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.