Chính sách tín dụng: Công cụ hữu hiệu điều tiết thị trường bất động sản

Nhiều nước áp dụng công cụ tín dụng để điều tiết thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, BĐS là một lĩnh vực đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường BĐS không chỉ liên quan trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, mà còn tác động đến ổn định xã hội. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường BĐS có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn, như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 tại Mỹ.

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường BĐS. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể.

Đơn cử, tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ Trung Quốc áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua BĐS bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ đổ vào các thị trường BĐS nước ngoài.

Nhiều thành phố tại Trung Quốc còn sử dụng hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng BĐS, Chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua BĐS, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá BĐS, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Nhiều nước như Australia, Canada... còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua BĐS là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn...

Đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ bất động sản

Theo các chuyên gia, tại Việt Nam, lịch sử cho thấy, BĐS cũng thường được liệt kê là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế gặp khó khăn do các tác động trực tiếp của ngành này và gián tiếp bởi các ngành kinh tế phụ trợ bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực quan trọng này như xây dựng, du lịch, tài chính - ngân hàng...

Theo đó, thị trường BĐS tại Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho BĐS tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư... Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường BĐS khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết.

Từ kinh nghiệm của các nước, các chuyên gia cho rằng, trong số những chính sách pháp luật về tín dụng để điều tiết thị trường BĐS đã được các nước áp dụng thành công, Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi lựa chọn những kinh nghiệm phù hợp để áp dụng.

Theo đó, để hạn chế đầu cơ BĐS khiến thị trường “méo mó”, các chuyên gia của VARS đề xuất cần thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao. Các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn...

“Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến BĐS, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp” - TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nêu quan điểm.

Đồng tình với đề xuất của VARS, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ, việc nắn dòng tín dụng, tránh tập trung cho vay vốn đối với các đối tượng vay đầu tư BĐS là cần thiết, để dòng vốn được tập trung “chảy” vào phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nền kinh tế.

Cũng theo ông Đỉnh, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, đất “leo thang” là hiện tượng đầu cơ, găm giữ với tư duy “không gì giàu bằng buôn đất”, có một phần được hậu thuẫn bởi ngân hàng. Đây là tệp khách hàng “VIP” của các nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - vốn được cho là hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro...

“Thường tài sản mà giới đầu cơ BĐS sở hữu thường có khoảng 50 - 70% là tiền vay ngân hàng, được thế chấp bằng chính BĐS đó. Do đó, nếu kiểm soát dòng tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS” - ông Đỉnh nhấn mạnh.

Muốn chính sách trên áp dụng “trúng và đúng”, theo các chuyên gia, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao, để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Cùng với đó, việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch BĐS và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước cũng là điều hết sức cần thiết, nhất là trước bối cảnh giá bán BĐS đang có nhiều quan ngại như hiện nay.

Đặc biệt, để điều tiết thị trường BĐS toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường BĐS, hạn chế tối đa rủi ro./.