Cơ hội, thách thức đối với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2023, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, nửa đầu năm, thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng. Theo đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, linh hoạt để thực hiện đồng bộ các chính sách, giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Cùng với đó, các Bộ, ngành, địa phương cũng đã tích cực vào cuộc để triển khai tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tại các địa phương. Nhờ vậy đã mang lại những kết quả nhất định, các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường BĐS quý cuối năm đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực hơn so với những quý trước.

Cụ thể, nguồn cung đã từng bước được cải thiện. Trong quý IV, nguồn cung nhà ở thương mại đã hoàn thành 29 dự án và cấp phép mới 20 dự án, tăng lần lượt 38,1% và 33% so với quý III; 47 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và 854 dự án đang triển khai (ngang bằng so với quý III). Về lượng giao dịch, tổng lượng giao dịch trong quý IV đạt 109.066 giao dịch, giảm so với mức 121.000 giao dịch của quý III.

Về tình hình của các doanh nghiệp (DN) trong ngành, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hoạt động đầu tư, kinh doanh của các DN BĐS vẫn đang có nhiều khó khăn, thách thức. Đó là, vướng mắc về pháp lý dự án, cụ thể như: Việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều bất cập; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên (do các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định)…

Bên cạnh đó, DN BĐS còn gặp nhiều khó khăn về dòng tiền để triển khai dự án do khó tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn từ kênh trái phiếu DN, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu DN tăng cao vào các tháng cuối năm 2023. Ngoài ra, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban ngành của địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS… “Có thể nói, dù đã có những dấu hiệu tích cực hơn vào cuối năm nhưng nhìn tổng thể năm 2023 vẫn là một năm có nhiều khó khăn, thách thức đối với thị trường BĐS” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các DN BĐS cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Các chuyên gia đánh giá động thái trên tiếp tục là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, giúp thị trường phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cần tái cơ cấu, hạ giá thành sản phẩm bất động sản

Nhận định về cơ hội đối với thị trường BĐS trong năm 2024, theo các chuyên gia, đang có nhiều yếu tố tác động tích cực đến thị trường BĐS. Đơn cử, việc 3 bộ luật quan trọng là: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai (sửa đổi) đều đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới đã tạo nên những hứng khởi để các chủ thể trên thị trường “xốc” lại tinh thần, nỗ lực chung sức thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường BĐS. Cùng với đó, những động thái, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường sẽ tiếp tục được các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua đó sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường…

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, theo các chuyên gia, trong năm 2024, thị trường BĐS cần phải giải quyết hai thách thức lớn để có thể phục hồi một cách bền vững, đó là sự bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm và giá thành sản phẩm nhà ở.

Thách thức đầu tiên, theo chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, đó là hiện nay, trong cơ cấu sản phẩm BĐS nhà ở, sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn (khoảng 70-80%) và thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân, nhà ở xã hội. Đơn cử, tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2023, Thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ hơn 65% tổng nguồn cung và không có dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân được đưa ra thị trường.

Thách thức nữa được bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - chỉ ra, đó là tình trạng giá nhà ở hiện đang quá cao. Theo bà Miền, thực tế thời gian qua, thị trường BĐS khó khăn nhưng giá nhà ở vẫn “neo” ở mức cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh luôn duy trì đà tăng và tăng rất cao, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa mức thu nhập trung bình của đại đa số người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch BĐS suy giảm, do người tiêu dùng khó có thể tiếp cận được sản phẩm.

Để hóa giải các thách thức trên, nhằm đưa thị trường BĐS dần ổn định, đón bắt các cơ hội để bước vào một chu kỳ phát triển mới, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, các DN BĐS cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư để cơ cấu lại phân khúc sản phẩm. Theo đó, DN cần xem xét bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại; tập trung nguồn vốn vào các dự án thuộc phân khúc bình dân, đảm bảo pháp lý, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản. Để hạ giá thành sản phẩm, DN cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, nghiên cứu, áp dụng các thành tựu công nghệ trong xây dựng để giảm chi phí suất đầu tư, từ đó giảm giá thành sản phẩm.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng để giảm chi phí cho DN; cần xem xét các phương án hỗ trợ DN trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, bởi hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của DN, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm./.