Có nên đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu?

Những quan ngại…

Mới đây, Bộ Tài chính đã có Tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng Dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế); trong đó, Bộ đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ để tránh đầu cơ, bong bóng BĐS như kinh nghiệm của một số nước. Cụ thể, Bộ Tài chính cho biết, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng. Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại BĐS. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Bình luận về đề xuất này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam - cho rằng, quy định này sẽ có tác động rất lớn đến thị trường. Cụ thể, nếu áp dụng đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu, nhà đầu tư buộc phải giữ BĐS lâu hơn, trong khi đó phần lớn nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính khá lớn khiến chi phí vốn, lãi vay... tăng lên. Điều này có thể tạo ra hai tác động, đó là thị trường BĐS giảm hấp dẫn với nhà đầu tư vì tỷ lệ sinh lời kém hoặc không còn lợi nhuận; mặt khác, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường, nhưng khi chuyển nhượng BĐS sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán, trong đó có chi phí về thuế khiến giá nhà, đất bị đẩy lên cao hơn, cuối cùng người mua để ở thực vẫn là người chịu thiệt thòi nhất....

Chỉ ra thêm một số băn khoăn đối với đề xuất đánh thuế trên, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam gần đây có dấu hiệu phát triển mất cân đối, thiếu lành mạnh. Nguyên nhân cơ bản là do thiếu nguồn cung, từ đó đẩy giá bán BĐS luôn trong xu hướng tăng lên. Hiện mặt bằng giá chung cư lên tới 60-70 triệu đồng/m², quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Với thực tế nguồn cung khan hiếm, trong khi giá BĐS không ngừng “leo thang”, việc đánh thuế nhằm mục đích để giảm đầu cơ và giảm giá nhà sẽ khó đạt được. Người có tiền nhàn rỗi hoặc giới đầu tư nếu không đi vào kênh đầu tư khác thì vẫn tiếp tục đầu tư vào nhà, đất chứ không “nao núng”, bởi tiền thuế là quá nhỏ so với lợi nhuận có thể thu được. Do đó, trong bối cảnh hiện nay, đề xuất đánh thuế trên chưa phù hợp và không phải là giải pháp tốt cho thị trường BĐS, bởi trọng tâm vấn đề nằm ở chỗ tăng nguồn cung BĐS.

Theo nghiên cứu của Bộ Tài chính, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch BĐS thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%...

Kỳ vọng hạn chế tình trạng “lướt sóng” bất động sản

Bên cạnh những ý kiến bày tỏ băn khoăn về đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ, ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia lại ủng hộ đề xuất trên của cơ quan quản lý nhà nước trước tình trạng “lướt sóng” nhà, đất đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường.

Theo một nghiên cứu mới đây của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, có 15% nhà đầu tư nắm giữ BĐS mua vào rồi bán ra trong 3 tháng, 36% nhà đầu tư nắm giữ từ 3-6 tháng, 35% nhà đầu tư nắm giữ từ 6-12 tháng. Đồng nghĩa, chỉ có 16% nhà đầu tư nắm giữ từ 1-2 năm hoặc lâu hơn. Việc “mua nhanh bán gấp” có thể đến từ nhiều lý do, nhưng chủ yếu là do các nhà đầu tư “lướt sóng”, trong đó một phần nguyên nhân của vấn nạn “lướt sóng” là do thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện quá thấp, chỉ 2%. Việc quy định mức thuế thấp giúp giới đầu cơ nhà đất tại Việt Nam có tỷ lệ kiếm lời cao hàng đầu thế giới.

Từ thực tế trên, bày tỏ đồng tình với đề xuất của cơ quan chức năng, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đánh thuế mua bán BĐS theo thời gian sở hữu đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công. Việc đánh thuế sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và bong bóng BĐS. Theo đó, việc đánh thuế cao đối với các cá nhân sở hữu BĐS trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các hoạt động mua bán BĐS với mục đích thương mại, mua đi bán lại để kiếm lời. Mặt khác, tính thanh khoản của việc mua bán BĐS với mục đích ở thực tăng cao, qua đó, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, triệt tiêu giá trị ảo do các hoạt động đầu cơ gây ra.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo nếu chính sách này được xây dựng sẽ hiệu quả, khả thi. “Nguyên tắc đánh thuế phải phân tách ra chủ thể mua BĐS để sử dụng và chủ thể mua nhằm mục đích đầu cơ, từ đó áp dụng chính sách đánh thuế phù hợp. Tôi đồng tình với việc phải đánh thuế thu nhập cá nhân cao hơn đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn, còn đánh thuế như thế nào thì quá trình xây dựng chính sách sẽ có tính toán cụ thể hơn” - ông Đỉnh nói.

Đưa ra khuyến nghị đối với việc xây dựng chính sách trên, theo các chuyên gia, điều quan trọng nhất để có thể thực hiện áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở; cũng như sự đồng bộ, mức độ sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS. Qua đó, tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS./.