Thông tin tại Hội thảo “Góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai (Dự thảo Nghị định) và Dự thảo Nghị định quy định về giá đất”, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Luật gồm có 16 chương, 260 điều, trong đó có nhiều nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết. Theo đó, Dự thảo Nghị định sẽ quy định chi tiết 51 nội dung của Luật.
Góp ý cho Dự thảo Nghị định, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, về nội dung thu hồi đất, trong Luật Đất đai đề cập có hai trường hợp: Vì mục đích quốc phòng - an ninh và để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo ông Hiệp, hiện chỉ có hướng dẫn trình tự thu hồi đất đối với trường hợp vì mục đích quốc phòng - an ninh; trường hợp còn lại chưa được đề cập, trong khi đây lại là vấn đề doanh nghiệp rất quan tâm.
Về cưỡng chế kiểm đếm và thu hồi, tại Điều 37 Dự thảo Nghị định quy định: “Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 5 ngày và được thể hiện bằng văn bản”. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, đây là một thủ tục mất rất nhiều thời gian, do đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung thành: “Sau khi ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo việc kiểm đếm để thu hồi, sau thời hạn 15 ngày kể từ thời điểm thông báo nếu chủ sử dụng đất không đồng thuận, ban cưỡng chế sẽ vận động, thuyết phục, đối thoại trong thời hạn 5 ngày”.
Bên cạnh đó, đối với nội dung về lựa chọn nhà thầu, theo ông Hiệp, hiện nay các hướng dẫn về đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất còn khá chung chung nên việc thực hiện tại các địa phương còn nhiều lúng túng. Đặc biệt, trong nhiều trường hợp, giá đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chưa được xác định, nên khi được chấp thuận rồi (thậm chí đã giải phóng mặt bằng một phần) mới xác định được giá đất, khiến nhà đầu tư không thực hiện được phải bỏ. Do đó, ông Hiệp kiến nghị cần có những quy định hướng dẫn về quy trình và có tiêu chí về đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất một cách cụ thể hơn.
Cũng góp ý cho Dự thảo Nghị định, luật sư Nguyễn Hưng Quang - Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự cho rằng, cần quy định cụ thể hơn trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra “trường hợp bất khả kháng” theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai.
Theo ông Quang, hướng dẫn về “trường hợp bất khả kháng” tại Dự thảo Nghị định chưa quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng. Việc không quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra trường hợp bất khả kháng là phải “áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” thì có thể dẫn đến tình trạng người sử dụng đất lạm dụng việc viện dẫn quy định này và Nhà nước không thể thực hiện thu hồi đất theo các quy định tại khoản 6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai.
Ông Nguyễn Minh Trí, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng có nhiều nội dung trong Dự thảo Nghị định cần được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Đơn cử như cần làm rõ trường hợp “nhà đầu tư khác” sau khi mua tài sản của dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động, để được nhà nước cho thuê trong trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì có cần các điều kiện cụ thể nào hay không? Thời gian thuê đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản đối với đất thuê trả tiền hàng năm, được tính theo dự án đầu tư đã bị chấm dứt hay tính thế nào?
Ngoài ra, cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục khi thực hiện thủ tục nhận mua, nhận chuyển nhượng tài sản đối với các trường hợp này như có cần ý kiến hoặc chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước trước khi nhận chuyển nhượng hay không?... Bởi lẽ, theo ông Quang, trường hợp không quy định cụ thể, sẽ dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư đã mua tài sản hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã thanh toán cho chủ đầu tư cũ, nhưng không thể tiếp tục triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định.
Đối với Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất, góp ý cho Dự thảo, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư - một loại chi phí “đầu vào” hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như “chi phí vốn” là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho bên cấp vốn để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết.
Vì thế, ông Thỏa kiến nghị, cần quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án, nhằm bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí…
Bên cạnh những nội dung trên, các đại biểu cũng góp ý cho các dự thảo nghị định về nhiều vấn đề khác như quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định về chuyển tiếp đối với Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến vấn đề giá đất bồi thường và giá đất đất giao tái định cư…
Ghi nhận những ý kiến góp ý của các đại biểu, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, đơn vị sẽ nghiên cứu, xem xét các ý kiến góp ý trong quá trình hoàn thiện các dự thảo nghị định, để hướng đến mục tiêu đảm bảo Luật Đất đai khi có hiệu lực thi hành sẽ được thực thi một cách hiệu quả, tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội./.
