♦ Thưa ông, là một chuyên gia có nhiều “duyên nợ” với lĩnh vực đất đai và thị trường BĐS, ông có đánh giá như thế nào khi nhìn lại thị trường BĐS năm 2019?
Tôi cho rằng, thị trường BĐS năm qua có một điểm “đổi lái”, nó thể hiện ở sự bất cập của pháp luật đã tác động vào thị trường, cụ thể là số lượng dự án được phê duyệt giảm đi quá lớn. Trước đây, TP. HCM được phê duyệt từ 25 - 35 dự án BĐS mỗi năm, nhưng năm nay, mới có 5 dự án được phê duyệt. Hà Nội cũng trong cảnh tương tự. Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu rà soát tất cả các dự án, song sau quá trình rà soát, cũng chỉ từng đó dự án được phê duyệt. Nguyên nhân của thực trạng này không phải do dự án bất hợp lý mà bởi các dự án phù hợp với luật này thì trái với luật khác trong một nhóm luật liên quan đến BĐS. Đây là điểm nghẽn lớn.
Sự chưa phù hợp của hệ thống pháp luật đã tác động rất lớn đến phân khúc codotel (BĐS du lịch, nghỉ dưỡng). Lúc đầu, các địa phương cho phép các dự án codotel được sử dụng đất lâu dài nên nhà đầu tư thứ cấp bỏ vốn. Đến nay, các cơ quan T.Ư cho biết, đất đó chỉ được kinh doanh ngắn hạn nên các nhà đầu tư thứ cấp bỏ đi, các nhà đầu tư dự án không có tiền để chi lợi nhuận như cam kết. Hệ quả, các chủ đầu tư dự án phải xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển sang chung cư hoặc khách sạn, lập tức codotel vỡ trận. Mặc dù codotel chỉ là một phân khúc trong thị trường BĐS nhưng đây lại là phân khúc nổi trội trong năm qua.
Codotel là một trong những phân khúc phát triển nhanh trong 5 năm (2014-2019), nhưng đến nay, nó rơi vào bế tắc bởi pháp luật. Pháp luật coi codotel theo tư duy cũ, tức nhà ở chỉ để ở, kinh doanh là kinh doanh, mà đã là kinh doanh thì sử dụng đất có thời hạn, còn nhà ở thì mới vô thời hạn. Sự thực, các BĐS kiểu mới đa công năng được hình thành từ tư duy kinh tế chia sẻ. Hiện, chúng ta vẫn dùng tư duy kinh tế truyền thống để áp vào tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. Codotel vỡ trận là do tư duy, do cách tiếp cận kinh tế chia sẻ của người quản lý và cách xây dựng pháp luật không phù hợp với kinh tế chia sẻ. Hiện nay, ít nhất phân khúc codotel đã bị sập ở một dự án lớn và các dự án khác đang theo xu hướng này. Nhiều nơi, các nhà đầu tư thứ cấp đã cuốn băng rôn đỏ đứng trước cổng nhà đầu tư dự án. Như vậy, khả năng suy sụp của phân khúc codotel cũng như BĐS du lịch kiểu mới là nhìn thấy nếu chúng ta không thay đổi pháp luật cho phù hợp.
Đối với phân khúc nhà ở, chúng ta đã tăng nhà ở xã hội nhưng rồi cũng rơi vào ách tắc khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc. Chúng ta loay hoay bởi nhà ở xã hội thiếu cung, trong khi phân khúc nhà ở trung bình và giá cao lại thừa cung.
♦ Vậy theo ông, giải pháp nào có thể tháo gỡ điểm nghẽn cho phân khúc codotel nói riêng cũng như thị trường BĐS nói chung?
Theo tôi, cách duy nhất để giữ phân khúc codotel khỏi sụp đổ là tùy từng dự án cụ thể và từng phần của dự án, Nhà nước nên đồng ý cho các BĐS du lịch kiểu mới có thể được sử dụng đất lâu dài. Các nước không có vấn đề này là bởi họ điều chỉnh bằng thuế. Chẳng hạn, một thửa đất làm khu công nghiệp, chủ đầu tư có thể nhận lâu dài, hoặc có thời hạn, hoặc thuê trả tiền hằng năm. Họ quy định: nếu nhận lâu dài, thuế rất cao; nhận có thời hạn, thuế thấp hơn; nhận trả tiền hằng năm, miễn thuế; như thế, tự khắc không ai chọn lâu dài. Đối với nhà ở, các nước quy định mức thuế phù hợp với thu nhập. Điều này vừa đảm bảo tính xã hội, vừa đảm bảo điều chỉnh thị trường bởi không ai đủ thu nhập để “ôm” một khối lượng BĐS quá lớn được sử dụng lâu dài.
Đối với phân khúc BĐS nhà ở xã hội, chúng ta phải điều chỉnh lại chính sách hiện hành cho phù hợp. Theo tôi, chúng ta phải dùng cơ chế nhà ở thương mại giá rẻ, trong đó tạo tín dụng dài hạn cho người mua. Thứ hai, chúng ta phải ưu đãi đối với phân khúc nhà cho thuê để những người trẻ thấy rằng, đi thuê nhà là tốt nhất và rẻ nhất, rẻ hơn rất nhiều so với việc tiết kiệm để mua được nhà ở xã hội. Chúng ta phải thay đổi và thay đổi bằng thuế. Nếu thuê đất trả tiền hằng năm để phát triển phân khúc nhà cho thuê thì Nhà nước miễn hoàn toàn mọi loại thuế, kể cả thuế giá trị gia tăng. Đấy là cách mà các nước đã làm. Chúng ta thì vẫn loay hoay xây nhà xã hội để bán cho người có thu nhập thấp, trong khi chính sách cũng mong muốn phát triển phân khúc nhà cho thuê nhưng không có cách để phát triển. Tôi cho rằng, chúng ta hoàn toàn có thể phát triển phân khúc nhà giá rẻ cho thuê nếu có nhiều ưu đãi về tín dụng, thuế...
♦ Ông dự báo như thế nào về xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm tới và những năm tiếp theo?
Tôi cho rằng, rất khó dự báo về xu hướng thị trường bởi hiện nay, cầu vẫn cao hơn cung, hay nói cách khác, tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường hiện vẫn chiếm từ 70 - 90%. Điều đó có nghĩa, tính thanh khoản rất cao, trong khi nguồn cung nhìn thấy sẽ giảm, giá BĐS các nơi bắt đầu có xu hướng tăng. Tôi lưu ý, khi BĐS bắt đầu có xu hướng tăng thì đầu cơ sẽ nhảy vào và giá BĐS sẽ tăng vọt. Đấy là nguy cơ lớn nhất. Chúng ta phải đề phòng ngay, hay nói cách khác, muốn nguy cơ này không xảy ra, chúng ta phải sửa luật nhanh để tháo gỡ những điểm nghẽn, đồng thời khẳng định cung thời gian tới sẽ rất dồi dào, tự khắc đầu cơ sẽ rút lui và thị trường sẽ ổn định.
Thị trường tổn thất ít hay nhiều phụ thuộc vào động thái điều chỉnh pháp luật của các cơ quan nhà nước. Nếu điều chỉnh kịp thời thì tổn thất ít, điều chỉnh chậm hơn thì tổn thất nhiều hơn, chậm điều chỉnh thì có thể có những vấn đề sụp đổ đối với thị trường BĐS.
♦ Xin trân trọng cảm ơn ông!
XUÂN HỒNG (thực hiện)
