Phỏng vấn TS. Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia
Thưa ông, vấn đề định giá đất đang tiếp tục nhận được sự quan tâm của dư luận. Ông đánh giá như thế nào về các quy định này trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định về định giá đất?
Là người làm công tác nghiên cứu, tôi thấy Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định về định giá đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của dư luận xã hội, người dân và cũng chưa thể hiện đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (Nghị quyết 18).
Bởi, vấn đề mấu chốt là chúng ta phải bắt đầu từ việc Hiến pháp quy định đất đai là sở hữu toàn dân. Thế nên, trong trường hợp định giá đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc dịch vụ, chúng ta đã chuyển từ sở hữu công sang sở hữu tư.
Còn nếu chúng ta chuyển sang thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển những công trình trọng điểm của đất nước (đường giao thông, các nhà máy…) thì phải có cách định giá đất khác. Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với phương án mà Ban soạn thảo đang trình về định giá đất đều chưa đáp ứng được các yêu cầu mà thực tế đang đặt ra.
Theo Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, định giá đất chỉ còn 3 phương pháp là so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Tôi cho rằng, về mặt nghiên cứu và học thuật, 3 phương pháp này chưa đủ để giải quyết yếu tố cốt lõi của vấn đề đất đai hiện nay. Thực tế, phần lớn số đơn khiếu kiện, khiếu nại trong thời gian qua là xuất phát từ vấn đề đất đai.
Việc sửa đổi pháp luật về đất đai, đặc biệt khâu quan trọng nhất là định giá đất để tránh khiếu kiện thì Dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa đáp ứng được yêu cầu này. Nếu theo Hiến pháp, đất đai là sở hữu toàn dân thì vấn đề là Nhà nước có phải mua lại đất của dân đâu mà chúng ta bảo là phải sát giá thị trường. Giá thị trường là do Nhà nước quy định. Chúng ta xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, điều tiết giá của thị trường.
Tôi cho rằng, công cụ quan trọng nhất của Luật Đất đai để điều chỉnh giá đất chính là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Hai yếu tố này là Nhà nước nắm và Nhà nước ban hành. Nhà nước có quyền điều tiết giá đất bằng kế hoạch theo luật đã công bố. Cho nên, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đòi hỏi chúng ta phải hiểu sâu về vấn đề kinh tế và Hiến pháp.
Vậy ông có đề xuất gì đối với việc xây dựng Nghị định về định giá đất lần này?
Theo tôi, chúng ta phải xuất phát từ Hiến pháp và phải căn cứ theo Nghị quyết 18 của Trung ương để thay đổi toàn bộ nhận thức trong quá trình chuyển đổi đất. Ở đây, đất mà chúng ta giao cho nông dân theo Nghị quyết số 10-NQ/TW (hay còn gọi là Khoán 10) ngày 05/4/1988 và theo Luật Đất đai năm 1988 là đất của Nhà nước giao cho người dân quản lý và canh tác chứ không phải chúng ta cấp đất cho họ. Phải xuất phát từ quan điểm như thế, việc thu hồi đất nông nghiệp và đất người dân đang làm nhà ở phải khác nhau.
Vấn đề đầu tiên, chúng ta phải có một quỹ đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước, có thể ở Trung ương hoặc địa phương. Khi thu hồi đất ở của người dân để làm các công trình công cộng, chúng ta phải có một quỹ đất để tiến hành đất đổi đất, nhà ở đổi nhà ở.
Chẳng hạn, người dân có đất nhà ở với diện tích chỉ 18m2, được xây nhiều tầng. Bây giờ, mảnh đất ấy bị thu hồi để làm đường giao thông thì chúng ta phải căn cứ quy định mới của Luật Nhà ở. Trong đô thị, một căn hộ tối thiểu là 40m2, chúng ta cũng phải cấp cho người dân tối thiểu 40m2 đất để họ xây nhà.
Người dân phải đóng thêm tiền chênh lệch giữa diện tích đất cấp với diện tích đất mà họ có. Đấy là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước để hỗ trợ người dân trong quá trình di chuyển chỗ ở. Nhưng, chỗ đất ở mới phải là một khu đô thị, phải có các hoạt động sinh hoạt cộng đồng (chợ, siêu thị, trường học…) để người dân có thể về ở. Tức là, chúng ta phải có một quỹ đất để phát triển đô thị theo đúng quy hoạch, làm nguồn quỹ đất chuyển đổi cho người dân.
Còn với đất nông nghiệp, chúng ta áp dụng phương thức thực hiện khác. Chúng ta phải chuyển đổi làm sao để người dân có thể vào làm ở các nhà máy, các khu công nghiệp (nơi thu hồi đất nông nghiệp) và thu nhập của họ phải cao hơn thu nhập làm ruộng.
Vấn đề quan trọng nhất, trên cơ sở Luật Đất đai hiện hành, chúng ta có thể giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng quỹ đất phát triển đô thị để tiến hành giải phóng mặt bằng phục vụ cho những công trình như vậy.
Vì vậy, chúng ta phải thành lập những công ty công ích của Nhà nước để xây dựng những khu nhà ở nhằm chuyển đổi cho người dân chỗ ở mới và chuyển đổi cho người lao động đến thuê.
Vì là doanh nghiệp công ích nên Nhà nước sẽ phải tiến hành hỗ trợ bù lỗ cho những hoạt động này. Trên thế giới, nhiều nước có những quỹ nhà ở như thế thuộc chính quyền địa phương. Ngay như nước Mỹ, tại tiểu bang California, Thống đốc bang có quyền bán rất nhiều tài sản của bang để cân đối lại ngân sách của bang. Quỹ đất chính là một tài sản mà chính quyền cơ sở phải có trách nhiệm quản lý.
Việt Nam là một quốc gia có quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp nên rất nhiều vấn đề chúng ta không hình dung được, trong khi vấn đề này ở các nước phát triển đã diễn ra từ thế kỷ XVIII-XIX.
Sang thế kỷ XX, về cơ bản, các nước đã ổn định đất nông nghiệp, đất đô thị và đất phát triển công nghiệp. Do đó, học hỏi kinh nghiệm quốc tế là phải học từ đầu đến cuối, không thể học cái ngày hôm nay mà các nước công nghiệp phát triển đang áp dụng.
Xin trân trọng cảm ơn ông!./.
