Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và những điều còn băn khoăn

Xem xét kỹ quy định về đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Một trong những quy định được nhiều đại biểu quan tâm trong Dự thảo Luật trình Kỳ họp bất thường lần thứ 5 là quy định về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Báo cáo giải trình, tiếp thu chỉnh lý Dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15.

Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) cho rằng, quy định như trên là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều hecta vẫn được làm dự án trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?” - đại biểu đặt vấn đề và đề nghị quy định theo hướng trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh, Nhà nước thu thuế.

Cũng quan tâm đến nội dung này, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) cho biết, ông giữ nguyên quan điểm mình đã nêu ra tại Kỳ họp thứ 6, rằng sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở.

Theo đại biểu, quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác” - là khó hiểu.

“Phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì không được. Thiết nghĩ, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế bỏ quy định này là tạo cung nhà ở, giảm giá nhà” - đại biểu Hà Sỹ Đồng phân tích.

Đồng tình với ý kiến trên, đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Đoàn Bình Dương) cho biết, rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương đề nghị, về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Vì vậy, đại biểu kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Đại biểu Xuân phân tích, thực tế, khi Nhà nước kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế, vận động người dân làm ăn, kinh doanh, làm giàu chính đáng, nhiều người dân, doanh nghiệp muốn kinh doanh đã bàn giao nhiều loại đất khác nhau của mình cho Nhà nước, trong đó có cả đất ở để thuê lại đất sản xuất, kinh doanh; đồng thời, tạo việc làm, góp phần quan trọng trong quá trình phát triển của địa phương.

Đến nay, khi Nhà nước thay đổi quy hoạch, muốn cải tạo, chỉnh trang đô thị thì cần có cơ chế công bằng, ưu tiên hơn cho họ để có cơ hội tiếp tục đầu tư, phát triển trên chính mảnh đất họ đã giữ gìn, sản xuất, kinh doanh qua nhiều thế hệ. Mặt khác Nhà nước có đủ cơ sở xác định rõ nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp. Nếu nguồn gốc đất đai trước khi sản xuất kinh doanh là của chính họ được thừa kế, tặng, cho, nhận chuyển nhượng, cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này.

Bên cạnh đó, về mặt nguồn lực, để cải tạo, chỉnh trang, phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển thì nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực đền bù, giải tỏa cho doanh nghiệp. Vì theo Dự thảo Luật, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ, nên cách duy nhất là Nhà nước phải bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ.

“Con số này chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp của Bình Dương có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Cả Nhà nước và doanh nghiệp đều thiệt hại, không thể chủ động mà buộc phải chờ đợi, mà chờ đợi càng lâu sẽ mất đi nhiều cơ hội của đất nước” - bà Xuân nêu thực tế.

Đảm bảo tính hợp lý và tương đồng trong định giá đất

Liên quan đến vấn đề định giá đất, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn Bình Dương) chỉ rõ, Dự thảo luật quy định về phương pháp thặng dư trong định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển uớc tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất". Đại biểu đề nghị không quy định phương pháp thặng dư, vì kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đồng thời, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất trong thời gian qua.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng cũng đề nghị không áp dụng biện pháp thặng dư mà nên áp dụng biện pháp so sánh trực tiếp sẽ chính xác hơn,

Theo đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm (Đoàn Sóc Trăng), Dự thảo Luật quy định 4 phương pháp định giá đất, trong đó đã nêu từng trường hợp cụ thể áp dụng phương pháp nào cũng như nguyên tắc phải đảm bảo. Tuy nhiên, nội dung này vẫn chưa thực sự thuyết phục và không tạo thuận lợi tốt nhất cho tổ chức trực tiếp thực hiện làm nhiệm vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương. Đại biểu cho rằng, Dự thảo Luật vẫn thiếu vắng nguyên tắc cơ bản, đó là đảm bảo tính hợp lý và tương đồng về giá trị định giá khi áp dụng các phương pháp khác nhau. Điều này sẽ gây khó khăn cho các địa phương trong quá trình xây dựng và áp dụng, dễ dẫn đến sai phạm khi có thanh tra, kiểm tra. Điều này không tạo ra tính công bằng, hợp lý và thống nhất, phù hợp với thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, các ý kiến của đại biểu sẽ được tiếp thu đầy đủ để hoàn thiện báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện Dự án Luật, trình Quốc hội xem xét, thông qua.