Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng
Tại Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, phân tíchvề thực trạng dòng vốn cho thị trường BĐS hiện nay, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, nhìn chung, nguồnvốn của thị trường BĐS được huy động từ một số kênh chủ yếu gồm: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp (DN), thị trường chứng khoán, vốn từ tiền trả trước của khách hàng… Trong đó, các loại hình vốn trên có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.
 |
| Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho BĐS: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí điện tử Doanh nhân Việt Nam tổ chức ngày 24/8. Ảnh: D.THIỆN |
Cụ thể, về vốn tín dụng ngân hàng, đây là nguồn vốn có lãi suất trung bình, tuy nhiên có các điều kiện tín dụng rất chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, điều kiện giải ngân, tài sản đảm bảo… Trong điều kiện giá cả thị trường BĐS ổn định, nguồn vốn này có mức độrủi ro khá thấp. Trái lại nếu thị trường biến động, hoặc biến động tăng, giảm mạnh của lãi suất thì rủi ro có thể khá lớn cho cả ngân hàng và DN.
Về trái phiếu DN, đây là nguồn vốn có mức độrủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của trái phiếu DN là quy trình huy động vốnđơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng, đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn. Do đó, nếu DN có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì trái phiếu DN có thể trở thành nguồn vốn trung, dài hạn quan trọng.
Cũng theo ông Nghĩa, trong những năm gần đây, quy mô thị trường trái phiếu DN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30% - 35%/năm. Tuy nhiên, hiện nay, việc phát hành trái phiếu DN BĐS đang có xu hướng chững lại, do ảnh hưởng từmột số vụ việc vi phạm trên thị trường. Theo số liệu thống kê củaHiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành trái phiếu DN ước đạtgần 200.000 tỷ đồng, trong đó đối tượng phát hành chủ yếu là các ngân hàng (gần 105.000 tỷ đồng, chiếm52,5%); các DN BĐS phát hành trái phiếu ước đạt gần 45.000 tỷ đồng, chiếm22,5%, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.
“Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu DN BĐS khiến cho nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai, nhiều DN không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn, ước khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu DN đáo hạn trong năm nay và 360.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2022-2024” - ông Nghĩa nhấn mạnh.
Đối với nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trong thời gian qua, đây là nguồn vốn “cứu cánh” của một số DN, tập đoàn BĐS lớn đã niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhưng hiện đang bị giảm sút do giá cổ phiếu có xu hướng xuống thấp và thanh khoản thấp.
Chia sẻ thêm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, trong các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS thì nguồn vốn tín dụng hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng tín dụng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.
Tuy nhiên, theo ông Lực, hiện nay, nhiều ngân hàng đã hết “room” tín dụng và vẫn chưa có những quyết định từ phía Ngân hàng Nhà nước về việc có được nới “room” hay không. Điều này sẽ tác động khá lớn đến dòng vốn chảy vào nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS, từ đó cũng ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường BĐS.
Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn
Từ thực tế trên, đưa khuyến nghị để tăng nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, từ nay đến cuối năm, Chính phủ cần ban hành được nghị định sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế để các DN, trong đó có DN BĐS, có thể đẩy mạnh phát hành trái phiếu, tạo nguồn vốn phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh.
 |
| TS. Cấn Văn Lực -Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phát biểu.Ảnh: D.THIỆN |
Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng liên quan cần điều hành phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát được rủi ro; nắn dòng vốn chứ không làm tắc nghẽn, chú trọng kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính…
Về phía DN, các DN BĐS cũng cần chủ động tìm các giải pháp để đa dạng hóa nguồn vốn. Theo đó, ngoài nguồn vốn tín dụng, DN cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, thuê tài chính, tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)…
Bên cạnh đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, các DN BĐS cũng cần quan tâm đến việc đăng ký xếp hạng tín nhiệmDN, nhằm tạo một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu DN trong thời gian tới.
Chia sẻ thêm về vấn đề xếp hạng tín nhiệm DN, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings cho biết, khi DN đăng ký xếp hạng tín nhiệm, các tổ chức xếp hạng tín nhiệm sẽ cung cấp một cách đầy đủ, công khai, minh bạch tất cả các thông tin của DN phát hành và từng loại trái phiếu được DN chào bán ra thị trường. Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư trong nước và quốc tế có thể tiếp cận thông tin tham khảo, để từ đó xem xét, quyết định đầu tư.
Đối với các DN phát hành có chất lượng tín nhiệm tốt sẽ thuận lợi hơn trong việc huy động vốn đầu tư trong nước và quốc tế, với chi phí vốn vay hợp lý hơn.
“Thực tế cho thấy, không phải DN nào cũng đều có thể phát hành và chào bán trái phiếu trên thị trường thành công. Do đó, khi DN đăng ký xếp hạng tín nhiệm và đạt được chất lượng tín nhiệm tương đối tốt thì mới có khả năng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước” - ông Minh nhấn mạnh./.
DIỆU THIỆN
