Giám sát đất đai đô thị: Những vấn đề cần quan tâm từ kết quả kiểm toán

Bất cập, bức xúctừ quy hoạch...

Theo Báo cáo Tổng hợp ý kiến, kiến nghị của cử tri gửi đến Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XIV vừa qua, cử tri và nhân dân tiếp tục phản ánh về công tác quản lý đất đai của một số địa phương chưa chặt chẽ, các dự án quy hoạch chưa được công khai, việc thu hồi đất thiếu minh bạch; công tác đền bù, hỗ trợ tái định cư còn nhiều hạn chế, bất cập, gây bức xúc trong nhân dân. Điển hình gần đây là vụ việc nhiều người dân khiếu nại về việc thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi triển khai Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Tại Kỳ họp, nhiều đại biểu Quốc hội cũng nêu lên những bất cập, thậm chí sai phạm trong công tác quản lý đất đai đô thị như: tình trạng thu hồi đất để hoang hoá kéo dài; quy hoạch thiếu quỹ đất dùng cho mục đích công cộng… Điều đó cho thấy những bức xúc của người dân là có cơ sở. Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng thẳng thắn nhìn nhận, tình trạng giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án phát triển đô thị chưa căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị dẫn đến nhiều dự án không được triển khai thực hiện, gây lãng phí, thất thoát.

Những bất cập, sai sót trong quản lý đất đai đô thị còn được KTNN chỉ rõ hơn qua kết quả các cuộc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án, khu đô thị. Kết quả kiểm toán cho thấy, việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế; việc điều chỉnh quy hoạch của một số dự án còn chỉ tiêu không phù hợp quy định, quy chuẩn xây dựng Việt Nam như: diện tích đất bố trí xây dựng trường học, trường mầm non, y tế không đủ nhu cầu tại chỗ; bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn…

Việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch của các dự án đa số theo xu hướng tăng số tầng, vượt quá số tầng và chiều cao theo quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh đã làm cho mật độ và số lượng dân số tăng. Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục, làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Vướng mắc trong định giá đất gây thất thoát NSNN

Đánh giá về công tác giao đất, KTNN chỉ ra rằng, đa số không thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà áp dụng ngay hình thức chỉ định nhà đầu tư; chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng đối tượng... Đặc biệt, kết quả kiểm toán nêu rõ, phương pháp xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện và là kẽ hở gây thất thoát NSNN. Có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất. Qua kết quả kiểm toán, đối chiếu 329 dự án, KTNN kiến nghị xử lý tài chính 7.778 tỷ đồng, trong đó tăng thu, giảm chi NSNN 3.856 tỷ đồng.

Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc từng nhấn mạnh thực trạng: Một khu đô thị mà đưa ra 5 phương pháp áp giá, không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện theo phương pháp nào, để họ tự lựa chọn, trong khi giữa phương pháp này với phương pháp kia chênh lệch nhau hàng chục lần. Đó là điều không thể chấp nhận được. Tổng Kiểm toán Nhà nước cho rằng, cần phải tính toán và thay đổi cách tính giá đất, bởi nếu tính giá đất như hiện nay thì tất cả các dự án đều sai phạm.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng thừa nhận, việc áp dụng 5 phương pháp tính giá đất hiện nay ở nước ta là không phù hợp vì đất đai rất biến động, chỉ cần chuyển từ đất trồng lúa sang quy hoạch đất phát triển bất động sản đã khác nhau lớn.

Cùng với đó, kết quả kiểm toán cũng chỉ rõ những “khoảng trống” về cơ chế, chính sách. Cụ thể là, Nhà nước chưa hướng dẫn cụ thể việc xác định Thuế Giá trị gia tăng đối với trường hợp Nhà nước giao đất đã được san lấp mặt bằng gắn với cơ sở hạ tầng cho chủ đầu tư mà phần chi phí này do Nhà nước đầu tư nhưng giao lại cho chủ đầu tư thực hiện và được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Tuy nhiên sau đó, nhà đầu tư phân lô bán nền chuyển nhượng cho người mua, thực tế là chủ đầu tư đang không xác định Thuế Giá trị gia tăng đối với việc chuyển nhượng trên. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính hướng dẫn việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Khoản 1, Điều 2 Thông tư số 93/2011/TT-BTC (cho phép khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cả diện tích thu tiền sử dụng đất và diện tích giao không thu tiền sử dụng đất) là không phù hợp Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (có hiệu lực đến 01/7/2014) và Khoản 2, Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ.

Từ những bất cập, bức xúc trên, tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, Chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018” đã được đưa vào Chương trình giám sát của Quốc hội năm 2019. Kết quả lấy ý kiến đại biểu Quốc hội cho thấy, có đến 80,5% đại biểu Quốc hội lựa chọn giám sát chuyên đề này. Điều này càng cho thấy sức nóng của vấn đề quản lý đất đai đô thị.

Kết quả giám sát sẽ được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp tháng 4/2019, báo cáo để Quốc hội tiến hành giám sát tối cao tại Kỳ họp thứ 7. Cùng với kết quả kiểm toán của KTNN, kết quả giám sát sẽ là căn cứ quan trọng để sửa Luật Đất đai 2013 và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, nhằm khắc phục những bất cập trên.