Sự phục hồi của thị trường không đồng đều
Dữ liệu nghiên cứu của các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, kết thúc năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đã ghi nhận có những kết quả phục hồi tích cực. Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - “chốt chặn cuối cùng” để thị trường BĐS thực sự trở về “trạng thái bình thường”, đã được củng cố, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, cùng sự vào cuộc tích cực của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.
Song song với đó, động lực phục hồi của thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiện, tạo ra sự kết nối ngày càng thuận tiện, cũng góp phần hỗ trợ thị trường BĐS phát triển và gia tăng giá trị cho các sản phẩm BĐS trên thị trường...
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí cả giữa các doanh nghiệp cung ứng.
Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Trong loại hình căn hộ chung cư, nguồn cung mới lại chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm đến 65%. Sản phẩm căn hộ chung cư thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức “vắng bóng”. Nguồn cung căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng có được cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.
Theo nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận có tới gần 10 nghìn sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2023.
Xét theo khu vực, khoảng 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi đó, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành phố giáp với 2 đô thị đặc biệt.
Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô lớn mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các địa phương miền Bắc
Xét theo doanh nghiệp cung ứng, khoảng 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn, do những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 đã đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn.
Cụ thể, theo quy định của Luật, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, khiến các doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính để triển khai các dự án quy mô lớn, do khó có thể tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng, cũng như không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển.
Đồng bộ giải pháp để phát triển hài hòa nguồn cung
Nhìn về phía cầu, theo giới chuyên gia, mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở tuy có gia tăng nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu của người tiêu dùng và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang hiện cũng rất lớn.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang - đang không ngừng tăng trưởng, vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Việc nhu cầu nhà ở chính của thị trường - nhà ở vừa túi tiền, không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
“Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và “đắt đỏ” tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể “rẻ” và như vậy sẽ ngày càng hạn chế cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là vấn đề rất đáng quan ngại” - ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.
Từ thực trạng trên, theo các chuyên gia, để thị trường BĐS phát triển bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội.
Theo đó, trước hết, các cơ quan chức năng, địa phương cần tiếp tục rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân để có hướng tháo gỡ hiệu quả; đồng thời kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Thứ hai, cần xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá đất chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh”, đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Thứ ba, các địa phương cần khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án BĐS vừa và nhỏ; đồng thời xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Thứ tư, cơ quan chức năng nên nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi đó, hầu hết các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Ở chiều ngược lại, rất nhiều nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án BĐS dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.
Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, cần tiếp tục thúc đẩy thực thi mạnh mẽ các quy định pháp luật mới về phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước cần quyết liệt hơn trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.
Song song với đó, cần khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội; các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, cần tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội và phát triển quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội.
Về phía doanh nghiệp, các chuyên gia khuyến nghị, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, các doanh nghiệp cần “bám” vào các quy định pháp luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Đối với các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án “vừa sức” ở các thị trường ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao./.
