Gỡ hàng loạt “nút thắt” để phát triển nhà ở xã hội

Tháo gỡ nhiều khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà

Trong thời gian qua, việc phát triển NƠXH luôn được các địa phương trên cả nước quan tâm triển khai thực hiện, song vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn cả về vấn đề phát triển nguồn cung cũng như khả năng tiếp cận NƠXH của người dân có thu nhập thấp. Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên được chỉ ra là do còn nhiều vướng mắc, bất cập về cơ chế, chính sách gây khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, việc Luật Nhà ở năm 2023 được thông qua với nhiều quy định mới, kỳ vọng sẽ thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc NƠXH, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho đối tượng người thu nhập thấp.

Phân tích về những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 tăng sức hấp dẫn đối với chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, các doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH sẽ được nhận hàng loạt ưu đãi. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao làm dự án NƠXH mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, qua đó giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án NƠXH. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế nhu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về thuế; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; được chính quyền hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực...

Đặc biệt, Luật mới đã mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư NƠXH. Theo đó, Luật quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH; đối với các phần đầu tư khác của dự án không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là quy định quan trọng để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia các dự án NƠXH. Đồng thời, Luật cũng bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại, điều này sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.

Về phía người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 có 3 điểm tiến bộ, “gỡ khó” cho người dân khi mua NƠXH. Thứ nhất, quy định người mua nhà chỉ cần “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng” đã tháo gỡ khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình xác nhận hồ sơ. Thứ hai, điều kiện về thu nhập để được mua NƠXH đã được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn, không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như quy định hiện tại. Thứ ba, Luật đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua NƠXH. Theo quy định hiện hành, chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án mới được hưởng chính sách về NƠXH, còn những người có hộ khẩu tạm trú sẽ phải tạm trú tối thiểu 12 tháng và phải đóng bảo hiểm xã hội tại tỉnh, thành phố đó 12 tháng. “Quy định về điều kiện cư trú này đã khiến rất nhiều người dân, hộ gia đình có nhu cầu mua NƠXH bị hạn chế trong việc tiếp cận NƠXH, do đó, việc bãi bỏ quy định này là rất hợp lý” - ông Châu nhấn mạnh.

Bổ sung nhiều đối tượng được tham gia xây dựng, phát triển nhà ở xã hội

Bên cạnh những quy định nhằm tăng ưu đãi, tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà, Luật Nhà ở năm 2023 còn sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cho phù hợp với thực tiễn, cũng như giúp huy động nhiều hơn các nguồn lực tham gia vào việc phát triển NƠXH.

Cụ thể, đối với vấn đề quỹ đất phát triển NƠXH, trong Luật Nhà ở năm 2014, việc yêu cầu bố trí quỹ đất làm NƠXH trong dự án nhà ở thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rõ ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất khác tương đương hoặc đóng tiền tương đương cho chính quyền địa phương. Theo các chuyên gia, quy định như trên là sát thực tiễn, hài hòa, linh hoạt cho địa phương và doanh nghiệp, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư trong phát triển NƠXH.

Bên cạnh đó, Luật mới cũng bổ sung thêm nhiều đối tượng được tham gia xây dựng, phát triển NƠXH. Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng NƠXH cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp được mua, thuê mua. Ngoài ra, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư phát triển; các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp cũng được tham gia đầu tư phát triển NƠXH.

Về nguồn vốn tín dụng, nếu như trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép các tổ chức tín dụng tham gia cho vay mua, thuê mua NƠXH, thì nay Luật Nhà ở năm 2023 đã cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH mua, thuê mua NƠXH.

Các chuyên gia đánh giá, với những điểm mới tích cực của Luật Nhà ở năm 2023 sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách về nhà ở, từ đó tạo lực đẩy để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ phân khúc NƠXH, hướng đến tạo nhiều cơ hội cho người dân, nhất là với đối tượng có thu nhập thấp hiện thực hóa giấc mơ an cư, qua đó góp phần đảm bảo an sinh xã hội./.

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 1.062.200 căn NƠXH và cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa.