Kiểm soát giá nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững

Giá nhà liên tục tăng cao

Theo các đơn vị nghiên cứu BĐS, thời gian qua, giá nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Đơn cử, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã tăng trưởng hai chữ số so với quý trước; nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD/m². Tương tự, các báo cáo về tình hình nhà ở và thị trường BĐS hàng quý của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, trong năm 2023 cũng như nửa đầu năm 2024, giá BĐS luôn trong xu thế quý sau cao hơn quý trước…

Bộ Xây dựng mới ban hành công văn về việc tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá BĐS. Theo đó, Bộ đề nghị các địa phương kiểm soát việc mua đi, bán lại các BĐS trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường; thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có) theo thẩm quyền.

Thực trạng giá nhà ở liên tục tăng cao được các chuyên gia nhận định nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở đang khan hiếm, thị trường hạn chế nguồn cung mới sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận khiến giá nhà tăng lên. Cùng với đó là tình trạng “lệch pha” của thị trường. Hiện nay, hơn 70% sản phẩm nhà ở trên thị trường thuộc về phân khúc cao cấp và rất thiếu dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân, trong khi đó đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, cũng như khả năng chi trả của phần lớn người tiêu dùng. Theo quy luật cung - cầu, việc thiếu trầm trọng nhà ở thuộc phân khúc bình dân, trong khi nhu cầu của người dân về sản phẩm nhà ở này hiện rất lớn dẫn đến giá nhà sẽ tăng cao…

Đặc biệt, theo các chuyên gia, trên thị trường vẫn còn tồn tại khá phổ biến hoạt động đầu cơ, “găm” đất “thổi” giá - một vấn đề nan giải khiến giá BĐS không ngừng “leo thang”. Cụ thể, với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với chủ đầu tư để đất bỏ hoang, “găm” giữ chờ bán dự án. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, “găm” đất “thổi” giá. Theo các chuyên gia, việc mua BĐS để ở hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm “lời ăn, lỗ chịu”, nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất” diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước, sẽ tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro đối với thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung. “Việc các nhà đầu tư đầu cơ găm giữ nhà, đất khi hàng hóa khan hiếm rồi để “hoang” chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao đang rất phổ biến, gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn do đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay” - ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản để kiềm chế giá nhà

Các chuyên gia cho rằng, việc giá nhà ở hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân của người dân, khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở, ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, trong đó có việc kiểm soát tình hình biến động giá nhà ở.

Để thực hiện việc này, theo các chuyên gia, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận - khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải chăng hơn, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường BĐS phát triển cân bằng. Để điều tiết thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, các chuyên gia cho rằng, việc nghiên cứu, ban hành chính sách thuế BĐS là một giải pháp quan trọng, hữu hiệu cần sớm được triển khai. Việc đánh thuế BĐS sẽ hướng tới những đối tượng mua BĐS không nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh mà để tích lũy, đầu cơ; qua đó vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS.

Theo đó, các chuyên gia khuyến nghị, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên hoặc có thể áp dụng đánh thuế nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Chính sách thuế BĐS sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ; bởi lẽ, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn; việc mua đi bán lại BĐS để hưởng lợi chênh lệch giá, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS cũng dần trở nên vô nghĩa. Từ đó, góp phần kiềm chế đà tăng giá nhà, đất; đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS “bỏ hoang” cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Trong trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá./.