Kỳ vọng đột phá trong cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Nhiều thách thức cản trở công tác cải tạo chung cư cũ

Theo thống kê của các cơ quan chức năng, Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sống trong 1.579 nhà chung cư cũ, nhà tập thể. Riêng trong các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ riêng lẻ cần xây dựng lại. Đặc biệt, có 6 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như: Nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp... Các chung cư cũ đều được xây dựng từ năm 1960 đến năm 1999, số ít trước năm 1954, có chiều cao từ 3 - 6 tầng, diện tích dưới 30m². Do được đưa vào sử dụng đã lâu, nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, không có diện tích dành cho đỗ xe...

Đứng trước thực tế đó, trong nhiều năm qua, Hà Nội luôn quan tâm đến công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Lý giải những nguyên nhân dẫn đến kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô nói riêng, cũng như tại nhiều địa phương khác trên cả nước nói chung còn hạn chế, các chuyên gia cho rằng, một số cơ chế, chính sách trong các quy định trước kia chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ, nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, các chung cư cũ, đa phần là những khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí “đất vàng”, “đất kim cương” ở khu vực nội đô. Do đó, nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này làm hạn chế thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trước kia, việc bồi thường nhà ở tái định cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các chủ sở hữu, tuy nhiên, các hộ dân thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ x hệ số K); thậm chí những hộ dân ở tầng 1 có sử dụng diện tích nhà ở kết hợp kinh doanh dịch vụ thì muốn hệ số K lên tới 2 - 3 lần và họ yêu cầu nếu xây dựng lại chung cư thì phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Điều này khiến doanh nghiệp khó đáp ứng, kéo theo việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, trở ngại nữa đối với việc cải tạo chung cư cũ đó là tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng…

Tại Quyết định số 1186/QĐ-UBND về kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025, TP. Hà Nội đặt mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp).

Kỳ vọng chuyển biến từ những cơ chế, chính sách mới

Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) và Luật Thủ đô (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), đây là những bộ luật quan trọng được kỳ vọng gỡ những “nút thắt” trong công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Đối với Luật Nhà ở 2023, Luật đã dành một chương quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... Do đó, sẽ gỡ khó trong việc lựa chọn chủ đầu tư.

Đặc biệt, một trong những điểm mới đáng chú ý là Luật đã quy định về tỷ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo Luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh những cơ chế, chính sách mới rất tích cực quy định trong Luật Nhà ở 2023, tại Luật Thủ đô cũng bổ sung nhiều quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi để Hà Nội chỉnh tranh đô thị, nhất là cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, nhằm tháo gỡ một “nút thắt” lớn trong cải tạo chung cư cũ trước kia là cải tạo từng tòa nhà một, theo Luật Thủ đô thì Hà Nội sẽ thực hiện cải tạo chung cư cũ theo từng khu. Với các nhà chung cư cũ nhỏ lẻ, chủ đầu tư thực hiện cải tạo được quy gom trong quá trình cải tạo, xây dựng mới.

Theo Luật Thủ đô, Hà Nội cũng được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Đặc biệt, Luật Thủ đô cũng cho phép trong trường hợp không chọn được chủ đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ, Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội sẽ vào cuộc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu tập thể cũ, lấy tiền đấu giá đất để giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thích hợp. Quy định này được đánh giá sẽ tạo đột phá mới trong cải tạo chung cư cũ của Hà Nội…

Với nhiều quy định mới có tính đột phá trong Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn; cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn, khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho “bộ mặt” Thủ đô./.