Kỳ vọng khơi thông “điểm nghẽn” trong cải tạo chung cư cũ

Nhiều rào cản trong cải tạo chung cư cũ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 400 chung cư cũ trong tình trạng nguy hiểm, hư hỏng nặng thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh; trong đó, số lượng chung cư cũ đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại chỉ chiếm khoảng 11%.

Lý giải những nguyên nhân dẫn đến kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn hạn chế, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ, nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, các chung cư cũ, đa phần là những khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí “đất vàng”, “đất kim cương” ở khu vực nội đô. Do đó, nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này làm hạn chế thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Hiện nay, việc bồi thường nhà ở tái định cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp (DN) và các chủ sở hữu; tuy nhiên, các hộ dân thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ x hệ số K); thậm chí những hộ dân ở tầng 1 có sử dụng diện tích nhà ở kết hợp kinh doanh dịch vụ thì muốn hệ số K lên tới 2 - 3 lần và họ yêu cầu nếu xây dựng lại chung cư thì phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Điều này khiến DN khó đáp ứng, kéo theo việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, theo chia sẻ của nhiều DN, trở ngại nữa đối với việc cải tạo chung cư cũ đó là tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng người dân tự ý cơi nới căn hộ, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác tính toán đền bù, giải phóng mặt bằng…

Bổ sung nhiều chính sách mới về cải tạo chung cư cũ

Trước những bất cập trong cơ chế, chính sách hiện hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm nâng cao hiệu lực pháp lý và tạo hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cũng như để tăng sức hấp dẫn, thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án.

Luật Nhà ở năm 2023 dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, sớm hơn 6 tháng so với hiệu lực mà Quốc hội đã thông qua cuối năm ngoái. Hiện, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thành việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, trong đó có Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, để đảm bảo sớm đưa Luật vào thực thi trong cuộc sống.

Theo đó, Luật bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, bởi đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư. Bên cạnh đó, bổ sung quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư; trong đó, quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư; kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư được tính trong tổng mức đầu tư dự án, nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí này nếu Nhà nước đã ứng ra để thực hiện. Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Đặc biệt, Luật đã gia tăng các cơ chế, chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể như, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đặc biệt, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. DN thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư…

Nhiều chuyên gia, DN trong lĩnh vực bất động sản nhận định, với những điểm mới trên, Luật Nhà ở năm 2023 khi có hiệu lực thi hành sẽ tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” mà các văn bản pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ. Việc này sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời thúc đẩy tiến độ công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho các đô thị./.